» » Цена доли в квартире

Цена доли в квартире

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Доля в квартире. Как оценивается доля в квартире?

Доля в квартиреВопрос цены доли квартиры можно рассмотреть в трёх аспектах:
1) Рыночная цена;
2) Цена, определяемая специалистами-оценщиками;
3) Цена, определяемая судом по делам о принудительном выкупе долей как малозначительных.

.967 194-99-25 , , Хотите узнать, сколько стоит доля в квартире? Или хотите продать долю в квартире? Или нужна помощь в суде по выкупу малозначительной доли? Можете тогда обратиться к нам. Наши телефоны:

Ещё случай, когда нужно оценить долю, это когда идёт судебный спор о выкупе малозначительной доли в квартире. Цену определяют оценщики, но среди них нет единства мнений. И оценщики оценивают доли по-разному. А без проведения оценки невозможно добиться удовлетворения такого иска в суде.

Т.е. нужно знать цену проблемной доли, но цена на неё может оказаться разной. Итак, рассмотрим:

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыНаличие несовершеннолетних проживающих Содольщиков - это -50% однозначно. Наличие несовершеннолетнего, особенно малолетнего Содольщика открывает радужную перспективу в случае предполагаемого разъезда, долго и нудно обивать пороги органов опеки и попечительства. Последние будут жестко требовать не ухудшать его условия проживания по району и жилой площади, что сводит на нет материальную выгоду при возможном расселении. В связи с чем, потенциальному покупателю придется ужиматься самому, поэтому, данное обстоятельство тянет цену доли вниз. Кроме того, рейдерам также этот вариант не подходит, поскольку наличие малолетнего сособственника сужает спектр их возможностей по причине пристального внимания к условиям проживания несовершеннолетних со стороны различных правоохранительных, и иных правозащитных органов. Таким образом, оценка доли в квартире с несовершеннолетним - задача не из простых.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСодольщики очередники - конечно, это большой минус, наверное -30%. Хотя во многих объявлениях нам приходится встречать этот аргумент, выдаваемый неопытными риэлторами за достоинство. На первый взгляд, вроде бы чего в этом плохого? Вот он - свет в конце тоннеля, однако, это как свет далекой звезды, до которой лететь несколько парсеков световых лет. И если вляпаешься, то обратного пути нет. Гарантированно в этой квартире живут люди, у которых нет денег ни на какие доплаты, и единственное на что они рассчитывают в этой жизни, это на то, что наше вороватое государство выделит им какое-то жильё лет этак через 10-15 или 15-20... На перспективе разъезда можно сразу поставить жирный крест. Эти, никуда и ни за какие коврижки не поедут. Одним словом, долгосрочная инвестиция с тяжелым настоящим и непонятным будущим.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыОчень дорогая квартира - конкретный минус, способный поставить жирный крест на продаже ее доли. По нашей оценке это все -100%. Как вообще определить стоимость долей в очень дорогих квартирах всегда было и остаётся загадкой. Оценка доли в квартире подобного рода весьма затруднительна. На наш профессиональный взгляд это невозможно в принципе. В объявлениях о продаже долей квартир, изредка попадаются варианты стоимостью в несколько миллионов долларов в различного рода пентхаусах. Мы не имеем опыта в продаже и покупке столь эксклюзивных долей квартир. По нашему мнению эти варианты обречены на неудачу, ведь люди у которых есть такие деньги, занимаются совсем другим бизнесом, да и что за Содольщик тебя будет ждать в такой квартире, и какие у него возможности даже трудно себе представить. Покупать долю в очень дорогой квартире просто небезопасно. Как нам кажется, предел риска в этом бизнесе равен приблизительно 5-6 миллионам рублей. Согласитесь, что наивно было бы полагать, что 1/2 долю от квартиры стоимостью 100 миллионов Вам кто-то предложит за 5-6. А чтобы купить долю за 20 миллионов - кем нужно быть? У кого есть такие деньги в свободном виде, обычно занимаются другими, менее рискованными делами.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыГустонаселенная квартира - такой минус, что будь здоров! Тянет на -30%, а то и больше. Даже когда в квартире всего только один Содольщик, но сним прописано ещё семеро членов семьи, такой вариант будет совершенно не интересен широкому кругу покупателей, которые явно не рассчитывают при пользовании жилым помещением с утра занимать очередь в ванную, чтобы к вечеру в нее попасть. Большая численность проживающих лиц - это большая проблема! Все они наравне с Содольщиком имеют право пользоваться всем жилым помещением. Этот фактор особенно усугубляется ещё и тем, если среди них есть несовершеннолетние дети и пенсионеры. Такая доля будет интересна только рейдерам, и то в случае, если у нее масса других достоинств. Обывателя, конечно, этот фактор сразу отпугнёт. Обыватель ищет более простых и удобных вложений для своих денежных средств. По нашему мнению, если вместе с Содольщиком, прописаны и проживают ещё 3-4 человека, то это уже очень трудный для продажи вариант.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыПродажа без просмотра - всегда очень сильно осложняет процесс продажи доли квартиры. Этот фактор легко снизит цену, в зависимости от других обстоятельств, на -30%, и не мудрено. Довольно узок круг потенциальных покупателей, для которых не особо имеют значение личности, проживающие в квартире. Рейдерам это, конечно, совершенно безразлично, ибо заселяют в квартиру они далеко не цвет Российской интеллигенции, а конкретных бандерлогов. Но вот основная масса будущих Содольщиков из числа обывателей, желают иметь в соседях спокойных людей, а не шумных и агрессивных пьяниц и наркоманов, или иных неординарных персонажей. А как это узнать, с кем придется жить, если изначально не удается даже попасть в жилое помещение? Можно, конечно, сделать определенные выводы о жильцах, посмотрев на окна и входную дверь, но это будет уж слишком абстрактное представление. Оценка доли в квартире, продаваемой без просмотра, должна быть всегда адекватной.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыСлишком большой размер доли - обычно влечет за собой ее значительную переоценку. Большой размер доли каким-то конкретным фактором снижения ее цены не является, но в целом на процесс продажи влияет отрицательно, и, сейчас Вы поймете, почему. Оптимальный размер доли для продажи, это 1/2 часть. Подсознательно, имея каждый по 1/2 доле, Содольщики относятся друг к другу более уважительно и значимо. Поскольку, в их голове крепко сидит мысль, что права их одинаковы. В то время, когда размер доли более, чем 1/2 (например: 2/3, 3/4, 5/6 и т.д.), обычно расценивается ее владельцем, как некое преимущество над другими участниками долевой собственности, и не редко встречается такое мнение: "Я владею почти всей квартирой! А у него только 1/10, это всего лишь пол квадратных метра!" Вследствие такого заблуждения, практически в 100% случаях такие доли бывают здорово переоценены как владельцами, так и неопытными риэлторами. Их ставят на продажу едва ли не по стоимости всей квартиры. При этом, разумеется, никто не вспоминает, что права Содольщиков одинаковы, не зависимо от размера их доли. Можно привести не одну сотню примеров, когда владелец какой-нибудь 1/8 или 1/16 получал при совместной продаже деньги, абсолютно неадекватные размеру своей доли. И, наоборот, владелец почти всей квартиры, вынужден был отдавать половину стоимости всей квартиры при ее продаже, владельцу совершенно незначительной доли. Мы считаем, что купить маленькую долю за бесценок даже более предпочтительно, чтобы потом мастерски "свернуть кровь" самонадеянным "гигантам".

По нашему глубокому убеждению, подтвержденному десятилетием работы на рынке долевой собственности, все доли по размеру превышающие 1/2 часть, следует оценивать только лишь как 1/2 и не более, при наличии в квартире двух сособственников.

Короче, как бы ни была велика доля, а оценивать ее следует как 1/2 часть квартиры и не более, если у Вас один Содольщик, если Содольщиков двое, то оценивать как 1/3 часть (пусть даже у этих двоих по 1/10), если Вас четверо, то стоить она будет всего лишь как 1/4, и т.д. Не пытайтесь обануть мир!

При обращении в агентства недвижимости и прочие фирмы, в рекламе которых значится оценка доли в квартире, Вы можете попасть на неквалифицированного специалиста. Неопытного риэлтора в области долевой собственности легко определить сразу, прямо с первых слов. Если специалист по оценке долей начинает у Вас спрашивать всякий бред про оцениваемую долю, вроде наличия рядом супермаркетов, школ, больниц, детских садов, спрашивать про озеленение района, удобную транспортную доступность, знайте - перед вами чайник. Может быть, он хороший специалист в области продажи  квартир, но в долях он не смыслит абсолютно. Что толку от зелени во дворе и хорошей транспортной инфраструктуры, если в квартиру нет доступа! Ходить вокруг дома и любоваться на стоящие рядом школы, детские сады и супермаркеты, даже не имея возможности попасть внутрь жилого помещения. Основные положительные и отрицательные качества, на основании которых происходит оценка доли в квартире Вы только что узнали. Грамотный специалист изначально выяснит у Вас именно эти нюансы, т.к. все остальные, при покупке доли, практического значения не имеют, поскольку приведенные выше нюансы перевешивают все остальные пустяки.

В статье 250 ГК РФ установлено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье кодекса не предусмотрен случай, когда другие собственники долей в квартире уклоняются от получения такого уведомления со стоны продающего. Чаще для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что правильно), однако нотариусы не всегда выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И тут возникает ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает принять документы на продажу доли постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Правда, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Но такое всё же происходит в порядке исключения. Вот и превращается право преимущественной покупки в разрешение, а продажа доли квартиры - в трудное дело.

А ещё бывает занятной ситуация, когда другой собственники доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Ведь не может орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, вот и начинает трансформировать право преимущественной покупки  ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен, поскольку появления нового собственника доли может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Немного о том, как оформляется сделка по продаже доли. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного нюанса. Как было уже сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Поэтому продавец доли обращается к нотариусу и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не произошло, то долю можно продать третьим лицам. Очень часто решения вопроса с этим уведомлением сопряжено с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Поэтому сейчас на рынке долей используют три «обходных» схемы оформления:

1)    договор дарения всей доли;

2)    договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

. Допустим, существует возможность определения порядка пользования. В пользование выделяется отдельная комната (комнаты). Рассмотрим двухкомнатную квартиру, которая имеет изолированные комнаты с жилой площадью 17 и 12 кв. метров, Здесь есть 1/2 доля в квартире. Точкой отсчета всегда считается самая маленькая комната в квартире. В случае нахождения покупателя, который будет проживать в данном помещении, стоимость доли в квартире составит около 60-80% от стоимости такой же комнаты в коммунальной квартире. оценка стоимости доли в квартиреДля долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю в квартире или совсем не проживают, применяется другая

Мы знаем

1. Размер доли
2. Количество комнат в квартире, в которой оценивается доля
3. Юридическая возможность определения порядка пользования комнатой и т.п.

Размер коэффициента обычно определяется в интервале от 10 до 50%. Хотя в практике оценки мы встречали коэффициенты на не ликвидность, выходящие за указанный интервал.

36-47

2014

45

41-48

2015

Но бывают доли в квартире, цена которых меньше даже 10%. Например, если доля слишком маленькая, то её просто нет смыла никому покупать. Напомню, что прописаться теперь трудно, если не сказать невозможно. При этом есть покупатели, которые могут купить долю в расчёте, что всё же удастся как-то склонить законным способом другого собственника к продаже всей квартиры. Но маленькая доля в квартире не интересна даже им. Вот и получается, что спроса на такие доли нет.

Мне кажется, что я в какой-то мере смог прояснить для Вас вопрос о том, что такое проблемная доля в квартире и сколько она стоит? Также Вы можете получить дополнительную информацию на другом нашем сайте нашей компании: квартира в Москве.  Также на наших сайтах содержится множество статей по вышеназванной теме.

8 450 000

8 450 000

75

112 667

23

Кутузовский пр-кт д.4

3

2/ 3

7 500 000

11 250 000

71

158 451

0,80

Кутузовский пр-кт д.4

3

1

14 000 000

14 000 000

71

197 183

24

ул. Михалковская д.12

2

3/ 4

3 800 000

5 066 667

54,9

92 289

0,65

ул. Михалковская д.12

2

1

7 800 000

7 800 000

54,9

142 077

Среднее значение поправки

0,66

В группу вторую группу, вошли предложения близкие по основным ценообразующим факторам, представленным в группе первого приближения, однако не учитывающие тип здания, тип сан. узла, наличие балкона и размер кухни. Группа второго приближения сформирована из объектов, которым не удалось подобрать достаточно близких аналогов, чтобы считать данное предложение парным. Тем не менее, необходимо отметить что, как и в случае с предложениями первого приближения были получены схожие диапазоны. Необходимо отметить, что при проведении исследования, нами не был учтён один из ценообразующих факторов, который является существенным при оценке квартиры, а именно её общее состояние. Это связано с невозможностью получить доступ в большинство объектов, а информация, о состоянии квартиры, полученная от продавцов является достаточно субъективной. Данное исследование проводилось из предположения, что общее состояние квартир находится на примерно одинаковом уровне или же различия не столь существенны, чтобы повлиять на цену.

Также необходимо отметить, что все представленные цены, являются ценами предложения. Учитывая тот факт, что спрос на покупку доли в квартире ниже, чем на покупку квартиры целиком, разница между ценой предложения и ценой сделки (данную разницу при расчетах учитывает поправка на торг) в первом случае может быть выше. Исходя из вышесказанного, при расчетах целесообразно снижать среднее значение поправки на 5 пунктов до 0,61 (0,05).

Таким образом, исходя из проведённого анализа, рекомендуемая нами:

Среднее значение поправки на продажу доли составляет 0,66, с учетом сдвига 0,61

Средний диапазон поправок на продажу доли составляет: 0,64-0,74, с учетом сдвига 0,59 – 0,69.

Наверх