» » Что сейчас происходит с недвижимостью
загрузка...

Что сейчас происходит с недвижимостью

Что ждет российский рынок недвижимости в 2015 году :: Мнения :: РБК Недвижимость

Старший аналитик Sberbank Investment Research, CFA Юлия Гордеева рассказывает о перспективах рынков жилой и коммерческой недвижимости России

Что же происходит с недвижимостью на Кипре? Попробую обрисовать видение ситуации с четырех заинтересованных сторон: государство, киприоты, риэлторы и девелоперы, россияне.

Государство Кипр

После совсем недавних известных событий на Кипре, когда руководство островного государства металось, как в том известном анекдоте про мартышку:

Менее состоятельные, планировавшие приобрести жилье для собственного проживания, тоже постарались побыстрее выйти на сделки, опасаясь роста цен из-за ослабления рубля. В результате за 2014 год рост спроса на жилье в зависимости от сегмента составил от 30 до 100%. При этом весь год был активен также и загородный рынок, где платежеспособный спрос был сосредоточен в основном на направлениях Рублевского и Новорижского шоссе. Насколько оправданными были эти покупки?

В первой половине 2015 года нас ожидает существенное снижение числа сделок, потому что любая резкая активизация рынка, вызванная политическими и экономическими причинами, является временной и приводит к снижению активности последующих периодов. Реализовался отложенный спрос - то есть покупатели, планировавшие приобретение в течение следующих одного-двух лет, сделали это гораздо ранее намеченного срока. Соответственно, в будущих периодах образуется дефицит спроса.

Я думаю, что сейчас не время и не та тема для того, чтобы рассуждать кто прав, кто виноват. Что произошло, то произошло и сейчас с эти придется жить. Выскажу только оду свою мысль, сформулированную в одном предложении. Если даже не было бы Украины, то ее (Украину), нужно было бы придумать, другого варианта у нынешней администрации США просто не было.

Так, что мы имеем на данный момент? По факту экономика России уже находится в рецессии, или у самой грани ее. Рост ВВП в этом году ожидается на уровне в 0,2%, а инфляция, скорее всего, перешагнет отметку в 8%. 

Алексей Мещеряков, директор по управлению недвижимостью группы компаний «Спектрум»: «В первом квартале и, с большой вероятностью, во втором ничего происходить с коммерческой недвижимостью не будет. Потенциальные инвесторы и девелоперы будут ожидать стабилизации рубля, корректировать свои планы, улаживать вопросы кредитования. Стоимость аренды будет продолжать плавно снижаться, цены на стройматериалы будут продолжать расти. Если инфляция составит больше 9 %, то также возникнут вопросы по индексации зарплат, и это также будет давить на все сферы экономики, в том числе и на торговлю, бизнес, а через них — и на коммерческую недвижимость…»

Ирина Могилатова, управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED: «Кризис в основном бьёт не по богатым, а по бедным, и поэтому, скорее всего, проблемы на рынке недвижимости будут в эконом-сегменте. На сегодняшний день в стране созданы все предпосылки для безработицы. К тому же у людей рублёвые зарплаты, и их вряд ли кто-то будет повышать. Словом, доходы населения будут уменьшаться. Сейчас люди вкладывают сбережения в недвижимость, а вот когда волна ажиотажного спроса спадёт, тогда и стоит ждать стагнации».

Если же говорить о ситуации на рынке в целом, то эксперты не ожидают в ближайшее время сильного изменения цен. «В настоящее время рублёвая цена квадратного метра на первичном рынке московского региона ведёт себя достаточно стабильно, — сообщает маркетолог компании «Эталон-Инвест» Наталья Бланкова. — Так, по итогам января 2014 года (когда уже фиксировалось снижение курса рубля) цена квадратного метра в Москве (без учёта элитных объектов) снизилась лишь на 0,7 %, а в Московской области даже увеличилась на 3 %». Согласно исследованию «Метриум Групп», февраль на рынке недвижимости массового сегмента был отмечен высоким уровнем спроса и увеличением цены на 2,1 %, однако стоимость недвижимости менялась неоднородно по городу. В среднем цена однокомнатной квартиры в феврале составила 6,44 млн руб., двухкомнатной — 9,19 млн руб., а трёхкомнатной — 11,54 млн руб. По сравнению с январём рост составил 3,1 %, 1,8 % и 1,7 % соответственно.

Зато все жилье эконом-класса перекочевало на первичный рынок, в огромные массивы, которые строятся на окраинах Петербурга. Соответственно, довлеющего влияния вторички на первичку больше нет.

– В таком случае как скажется на первичном рынке сокращение ипотечного кредитования?

– Давайте вспомним, как началось активное развитие ипотеки на первичном рынке в Петербурге. Это случилось после 2010 года, когда банки с застройщиками поняли: есть замечательная схема привлечения средств в строительство. Банк давал кредит под новостройку, а потом выдавал ипотеку физическим лицам. Обе стороны снизили риски и получили уверенность в завтрашнем дне. А так как такие схемы были крайне интересны и кредиторам, и строителям, то стали появляться различные программы, вроде сбербанковской «Три восьмерки», которые предлагали покупателям ипотечные кредиты на весьма выгодных условиях. Часть банковских процентов принимали на себя строительные компании.

КОММЕНТАРИЙ ЭКОНОМИСТА

"Должно вмешаться государство"

Директор Института проблем глобализации Михаил Делягин:

Кирилл Игнахин подчеркивает, что многие застройщики в Новой Москве уже сейчас дают скидки до 10%, и дополнительного снижения цен эксперт не ожидает. Однако, по мнению аналитика, падение цен наверняка случится в Московской области. «Цены на жилье в Подмосковье могут упасть на 10–20%. В регионе в последние годы существенно выросло предложение, а затоваривание составляет около трех лет продаж с учетом снижения их темпов», — объясняет эксперт.

«К концу первого полугодия могут снизиться цены в наименее ликвидных объектах, а в качественных проектах особенно на высокой стадии готовности стоимость квартир может продолжать расти на уровне инфляции. Это будет характерно для массового и бизнес-сегментов»,

В целом, российская жилая недвижимость будем все менее привлекательным активом для инвестиций. Цены будут корректироваться на уровне инфляции, в ожидании кризиса и снижения платежеспособности населения можно даже предположить, что в какой-то момент цены упадут.

С другой стороны, ставки по вкладам снижают и банки, особенно крупные, а маленькие банки рискуют повторить судьбу Мастер-банка.

Рынок коммерческой недвижимости в 2014 году будет отличаться понижением спроса, однако реальные изменения проявятся только к концу 2014 года. На данный момент ясно видна картина закономерного снижения темпов роста цен на жилье и умеренная стагнация рынка.

Надежда Гашинская. 14.12.2013

Наверх