» » Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком
загрузка...

Покупка квартиры с несовершеннолетним ребенком

Сделки с имуществом несовершеннолетних: как получить разрешение в органах опеки и попечительства - Рынок жилья

01.06.2015 | 22:50


Текст:
Алексей Резенков    Фото: Алексей Александронок

Если сделка с недвижимостью затрагивает интересы несовершеннолетних собственников, для ее проведения требуется разрешение органов опеки и попечительства. Получить его порой непросто. А оспорить отказ можно только в суде.

Законное обобщение

В соответствии с
положениями российского законодательства, а конкретно – Гражданского Кодекса РФ
– для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой
площади, собственником, или одним из собственников которой является
несовершеннолетний или недееспособный гражданин, требуется обязательное
предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на совершение сделок с
недвижимостью оформляется в форме постановления органа местного самоуправления
(по месту нахождения отчуждаемого жилья).

Здесь следует разъяснить, что малолетними считаются граждане
в возрасте до 14 лет. Несовершеннолетними – в возрасте от 14 до 18 лет.
Недееспособным гражданин может быть признан в любом возрасте решением суда. В
обычных же случаях полная дееспособность наступает в восемнадцать лет.

«В соответствии с
положениями ГК РФ (ст. 26, 28), малолетние и несовершеннолетние могут
самостоятельно совершать лишь строго определённый круг сделок, - разъясняет
Антон Агабабаев, юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический Центр», - Сделки
с недвижимостью, в том числе и на вторичном рынке, могут совершаться
несовершеннолетними только с согласия их законных представителей, а в случае с
малолетними – только их законными представителями. Что, касается недееспособных
граждан, то сделки с недвижимостью с их участием могут совершаться их опекунами
с разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ)».

Однако, по мнению экспертов, эта часть Гражданского кодекса,
как и многие принимаемые к ней законы, еще не отработана. «В Гражданском
кодексе есть лишь общие фразы, что жилищные права несовершеннолетних не должны
быть нарушены. То есть, они не должны ухудшать свои жилищные условия. Не
больше. На данный момент не существует подзаконных актов на федеральном уровне,
нет и каких-то федеральных законов, которые бы регулировали вопросы, связанные
с совершением сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних, с
отчуждением имущества и т.д. Законов на уровне Санкт-Петербурга также не
существует», – констатирует Вячеслав Романов, адвокат, преподаватель Института
Недвижимости.

В частности, Кодекс указывает только, что для совершения
подобных сделок требуется разрешение, и что его дают органы местного
самоуправления. При этом в разных субъектах РФ этим занимаются различные
структуры местного самоуправления, каждая из которых имеет на этот счет свои
разработанные положения, регламентирующие порядок действия комиссии. «В итоге,
любые действия органов опеки, направленные на выдачу соответствующего
разрешения или на отказ в его выдаче, основываются только на внутреннем
убеждении той комиссии, которая рассматривает данный вопрос», – отмечает
Романов.

Doc Gerrad


Здравствуйте, Меня зовут доктор Gerrad знак университета Абуджа клинической больницы, я специалист в области хирургии органов, и мы имеем дело с покупкой органа от человека, кто хочет продать, если вы заинтересованы в продаже своей почки, или продавать любая часть вашего тела органа Пожалуйста, свяжитесь с нами для получения дополнительной информации. Свяжитесь с нами по электронной почте: [email protected]

В надежде услышать от вас.

С Уважением,

Д-р Gerrad

Ответ на вопрос дан по телефону.


12.01.2017 - Петр Дягилев

Здравствуйте, хочу продать квартиру в Перми где есть доля моего сына, купить земельный участок и начать строительство дома в Сочи, разрешит ли мне опека?


13.08.2016 - Алина Полякова

как продать квартиру если один из трех собственников прописал своего ребенка на свою долю

Ответ на вопрос дан по телефону.

Обычно проблем с выдачей разрешения со стороны органов опеки не возникает, если после сделки у ребенка улучшаются жилищные условия: приобретается квартира большей площади или коттедж, у него появляется собственная комната и т.п. В этом случае чиновники рассматривают вопрос продажи квартиры родителями ребенка параллельно с вопросом покупки нового, улучшенного жилья, ими будет проводиться экспертиза документов, на основе которых и будет впоследствии выдано разрешение.

Необходимо учесть, что малолетними являются дети до 14 лет, за которых действуют их законные представители (родители или лица, назначенные опекунами по решению суда). Дети после 14 летнего возраста  считаются несовершеннолетними, но уж имеют паспорт, и в сделках действуют самостоятельно, с согласия родителей (опекунов) или законных представителей.

Самая распространенная ситуация — продажа со встречной покупкой. Как вариант – обмен. По сложившейся правоприменительной практике, органы опеки и попечительства разрешают «рокировку» при условии, что в новом жилище ребенок получит в собственность столько же (или больше) квадратных метров общей площади, сколько имел в старом. Если новая квартира меньше старой, придется увеличить долю ребенка в ней.

Сделки с недвижимостью имеют один тонкий вопрос, касающийся соблюдения прав детей. В процессе приватизации участвуют все взрослые и дети. Оформить приватизацию только на взрослых нельзя. Каждый ребенок, проживающий в квартире и прописанный в ней, уже является ее прямым собственником.

Взрослый может распоряжаться своим мнением о приватизации, отказаться от своей доли. А вот малолетний ребенок (возраст от 1 до 14 лет) и несовершеннолетний (от 14 до 18 лет) — не имеют такой возможности. Дети обладают следующим правом:

  1. После 14 лет дети совершают некоторые сделки с согласия родителей (попечителей).
  2. До 16-летнего возраста признание дееспособности возможно только в случае, если ребенок работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью.
  3. До 18 лет ребенок может самостоятельно принимать решения по вопросу приватизации жилья, если он вступал в брак или расторгал его.

Приватизация квартиры осуществляется после получения согласия всех прописанных и проживающих в ней жильцов. Несовершеннолетние до возраста 18 лет могут в квартире и не проживать, но в процессе приватизации участвуют обязательно.

Если в процесс приватизации не были включены дети, сделка признается противозаконной и недействительной. Судебный иск при этом действителен в течение 10 лет.

Согласие опекунского органа

Документ, разрешающий проведение сделок с недвижимостью или выписку из квартиры от органа опеки, выдаётся после изучения всех материалов и особенностей проводимой сделки. В каждом конкретном случае, подход к вопросу изменения жилищных условий бывает разным.

Главным требованием является неущемление прав ребёнка.

Разрешение от опеки не требуется только:

  • в случае переезда детей на место жительства в другую страну;
  • в случае переезда в другой город;
  • с предоставлением документа о перечислении на счёт несовершеннолетнего денег за квартиру;
  • при предоставлении документа о выделенной ребенку доле в новом жилье.

Таким образом, если на момент появления права на вычет ваша дочь Колесникова Надежда 1991 года рождения была несовершеннолетней, и квартира приобретена в общую долевую собственность одним родителем и несовершеннолетним ребенком, то Вы имеете право на вычет за Вашу дочь.

За бесплатной консультацией обращайтесь в Юридический отдел "Капитал-Недвижимость"

Вернуться к списку статей

Наверх