» » Покупка доли в квартире
загрузка...

Покупка доли в квартире

Продажа доли квартиры. Или как правильно продать долю в квартире?

Российское законодательство изменилось с 01.01.2016 года и теперь данная статья не отображает в полном объёме юридические особенности по продаже доли. За подробной консультацией обращайтесь к нотариусу  по месту жительства.

Принят Государственной Думой 20 мая 2016 года

Одобрен Советом Федерации 25 мая 2016 года.

Внести в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 30, ст. 3594; 2001, N 11, ст. 997; 2004, N 35, ст. 3607; 2005, N 1, ст. 22; 2016, N 1, ст. 11) следующие изменения:

1) в статье 24:

а) пункт 1 изложить в следующей редакции:

Считается, что самым дешевым жильем является комната в коммунальной квартире. Однако есть и более экономная форма владения жильем — приобретение доли собственности. Доли бывают самыми разными, от микроскопических до преобладающих. Можно стать, к примеру, обладателем одной сотой квартиры, а можно — ее двух третей. Особенность долей состоит в том, что продаются они ниже рыночной цены реальных квадратных метров. Оборотной стороной является большое количество исков, возбуждаемых до, в процессе и после проведения сделок с долями.

К содержанию

Виды собственности

У квартиры, дома или иного недвижимого имущества может быть не один, а два или более владельцев. Называют их сособственниками. Юридически их права могут быть оформлены несколькими способами.


Принудительный выкуп доли осуществляется в судебном порядке на основании ч. 4 ст. 252 ГК РФ, в которой, в частности, сказано следующее: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию».

В статье 250 ГК РФ сказано, что продавец доли обязан известить в письменном виде остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продаёт её. Если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу на этих условиях. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трёх месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Однако в этой статье не предусмотрен случай, когда другие собственники уклоняются от получения уведомления со стороны продающего. В Федеральной регистрационной службе требуют нотариального уведомления с предложением о преимущественном выкупе доли, а также постановления нотариуса о том, что другой собственники отказался или не ответил на уведомление. Но нотариусы далеко не всегда выдают нужные документы, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. И возникает ситуация, когда Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывает в принятии документы на регистрацию продажа доли в квартире постороннему лицу, либо отказывает в регистрации такой сделки.

Правда, бывают редкие случаи, когда ФРС принимает такие документы. Но происходит это довольно редко. Вот и получается, что право преимущественной покупки трансформируется в разрешение, а продажа доли в квартире - в трудное дело. Хотя, например,  мы добивались принятия документов без уведомления и знаем, как это законно сделать.

доля квартиры ребенкаА ещё бывает ситуация, когда другой собственник доли – ребёнок. Тогда уведомление направляется его родителям, а ещё может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Однако орган опеки не может решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры, решая это за ребёнка, у которого нет денег. Вот и начинает тогда орган опеки превращать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу не согласен. Основанием для отказа указывает появление нового собственника доли, что может нарушить права ребёнка или ухудшить его жилищные условия. Такой отказ придётся обжаловать в суде, и продажа доли в квартире надолго затянется.

Расскажу, как оформляется продажа доли в квартире. Пакет документов для отчуждения доли такой же, как и для продажи квартиры, но за одним исключением. Как было сказано, при продаже доли через договор купли-продажи, у другого сособственника возникает преимущественное право покупки. Поэтому продавец доли должен обратиться к нотариусу, который вышлет на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли за определенную цену с конкретными условиями. После получения письма сособственник имеет право в течение месяца ответить нотариусу или продавцу доли своё желание о выкупе доли. Если в этот срок этого не произошло, то продажа доли в квартире происходит третьим лицам.

Очень часто решение вопроса с таким уведомлением сопряжено с потерей времени. А если другой сособственник действует грамотно, то продажа доли в квартире становится вообще нереальной затеей. Поэтому сейчас на рынке недвижимости используют три «обходных» схемы для оформления: 

Агентство Недвижимости Московско-Парижского банка специализируется на работе с подобными случаями, мы поможем вам решить все имеющиеся вопросы с вашим имуществом, уладим конфликты и выкупим вашу долю в квартире.

Услуга срочного выкупа долей квартир в Москве и Подмосковье будет также актуальна для тех случаев, когда вы не можете найти покупателей на свою долю в квартире, когда рынок недвижимости находится в стагнации и потенциальных клиентов совсем немного.

               
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупают доли в квартирах. Ни для кого не секрет, что большая часть долей в Москве и области приобретается сейчас с целью получения регистрации по месту жительства, хотя о фактическом проживании речь, как правило, не идет. Размер такой доли может быть мизерным, например, 1/10 или 1/100. С регистрацией по месту жительства у собственника доли вопросов не возникнет, поскольку она осуществляется без согласия иных долевых сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол документы, подтверждающие право собственности на долю. Несколько иначе выглядит ситуация, при которой люди, покупая долю в квартире, все-таки рассчитывают там жить де-факто. Юристы нашего агентства в таких случаях составляют для покупателя доли Информационное письмо, в котором разъясняют, что предметом сделки купли-продажи является именно доля в квартире, а не какая-то конкретная комната, в которой покупатель будет фактически проживать. Если порядок пользования между сособственниками в данной квартире ранее не был документально определен, то будущему владельцу доли придется обязательно решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не просто. Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

ИпотекаИпотека на покупку доли квартиры выдается банками под 12-13% годовых, но наиболее удобным является способ ипотеки с залогом всей квартиры или дома. В этом случае заемщик получает видимое преимущество на покупку у других дольщиков остальных долей квартиры.

Тем не менее при получении таких ипотечных кредитов можно столкнуться с некоторыми ограничениями, а именно: покупка доли квартиры в ипотеку у родственников невозможна, банки не предоставляют таких; банки крайне редко одобряют ипотечные кредиты на покупку доли квартиры заемщикам, состоящим в разводе; ипотечный кредит может быть не одобрен и в том случае, когда у покупателя такая же фамилия, как у его сестер и братьев, живущих вместе.

Дабы решение банка было вынесено в пользу заемщика, необходимо оформление нецелевого кредита с залогом иного имущества, являющегося собственностью родственников покупателя.

Материнский капитал

Приобрести долю квартиры можно и используя материнский капитал. При этом необходимо, чтобы покупаемая доля от всей квартиры была отделена. В связи с таким ограничением на материнский капитал невозможно купить долю в однокомнатной квартире.

Следует иметь ввиду, что на материнский капитал невозможно купить долю квартиры у тех, кто приходится несовершеннолетнему родственником.

Сопротивление сособственников объяснить довольно просто: если квартира не продается ими всеми целиком, впоследствии свои доли они смогут продать именно как доли, то есть потерять в деньгах, ведь стоимость квадратного метра жилья при продаже доли в квартире оказывается на 30-50% ниже рыночной.

При таком раскладе, Вам понадобится самая дешевая доля из тех, что продаются на рынке. Вселение и проживание для прописки не обязательно, да Вам оно и не нужно. Под прописку подойдёт любой размер доли, однако, слишком дробленые выбирать не стоит. В любом случае, покупать под прописку сотые и тысячные доли мы не рекомендуем, рано или поздно, государство озадачится этой проблемой и выдумает какую-нибудь гадость. Представьте себе, в квартире прописана не одна сотня людей, за коммуналку не платят, находятся неизвестно где и т.д. Когда-то это всё закончится плачевно ... В общем, по нашим рекомендациям не менее десятой доли.

Изучить Вопрос №2 (на счёт документов).

• Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

• Обсудить с пользователями сайта любую, даже самую неудобную, тему по вопросам долевой собственности можно на нашем ФОРУМЕ.

Наверх