» » Покупка квартиры через агентство
загрузка...

Покупка квартиры через агентство

Недвижимость: кто платит - Продавец или Покупатель?

Тезис о том, что 20% постоянных покупателей приносят фирме 80% прибыли, не работает в сфере недвижимости. Большинство из нас приобретает недвижимость крайне редко, чаще всего единственный раз в жизни. Именно поэтому покупка (и продажа) квартиры — важное событие для любого человека. Кто-то предпочитает заниматься решением этой  проблемы самостоятельно, однако, не обладая соответствующими знаниями, люди чаще  обращаются к риэлторам – агентам (или специалистам) по недвижимости.

Как до сих пор нет единого мнения в вопросе именования профессионального помощника – риэлтор, риэлтер или риелтер, так и не существует однозначного ответа на вопрос, кто и сколько должен платить агентству недвижимости. Рассмотрим сложившуюся на рынке жилья практику и возможные варианты оплаты комиссионных.

Зарубежный опыт

Сколько денег вам нужно для того, чтобы квартиру купить? Вы скажете, что стоимость самой квартиры. Этот ответ слишком поверхностный. Можно и его брать за основу, если у вас есть приличный запас денег на покупку квартиры. А если нет?
Не забывайте, что всегда появляются дополнительные расходы при покупке
квартиры.
Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительных расходов
при покупке квартиры. Итого, при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

— Стоимость самой квартиры (дома). Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. Как вы определяете стоимость квартиры? На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены. При таком способе, когда вы выйдете на сделку, то вам практически гарантированно не хватит денег.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены строительства, или покупки дома. Сколько стоит дом построить
? Вам кажется, что стоимость строительства будет точно определена в сметах, которые вам предоставят строительные организации? Вы можете очень сильно ошибиться и скажу вам, не в меньшую сторону для себя. Постоянно появляются новые работы, растут цены на материалы и т.д. Поэтому глубоко изучите этот вопрос и не стесняйтесь советоваться со специалистами. Но об этом мы поговорим в другой статье. А сейчас вернемся к квартирам.

1. Прежде всего, Вам необходимо
получить у риэлтора надлежащим образом заверенную копию агентского договора или
иного соглашения с застройщиком, на основании которого агентство вправе реализовывать квартиры в интересующей Вас
новостройке.

2. Также агентство может
предоставить Вам доверенность от застройщика на право реализовывать квартиры и
подписывать сделки.

Обратите внимание, что к данному
соглашению должен прилагаться перечень квартир новостройке, которые агентство
имеет право продавать.

В чём Вам может помочь нотариус при покупке квартиры?

Плюсы работы нотариуса.

  • Нотариальная форма договора является самым надежным способом заключения   договора  с  точки зрения  его содержания  и  проверки  наличия  права у сторон.  Это не формальная подстраховка, а реальный способ оградить себя от «несчастного случая», все  нотариусы  застрахованы  (страхование профессиональной ответственности)  в силу  закона - т.е. не существует не застрахованных нотариусов. Или например вы после совершения сделки потеряли оригинал договора купли-продажи, то без нотариуса восстановить его будет невозможно. При дальнейшей продаже квартиры у вас будут проблемы и придется  прибегнуть  к  помощи  суда.

  • Нотариус должен проверить, не наложен ли арест на недвижимость или не заложена ли она, но как правило Вы  сами  берете об этом справку  из ЕГРП.

  • Сделка не может являться ничтожной, если она нотариально удостоверена, т.к.  договор как правило составляется нотариусом  а  удостоверить Ваш договор  нотариус скорее всего откажется.

  • Нотариус несет ответственность (в том числе и имущественную) по всем совершаемым нотариальным действиям и в  случае судебных разбирательств нотариус будет вызван в суд в качестве третьего лица. В случае ППФ (простой письменной формы) ответственность не несет никто,  ели  компания  предоставившая Вам услуги не застрахована.

  • Нотариус регистрирует сделку в реестре регистрации нотариальных действий. Сделка удостоверяется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах у нотариуса вместе с правоустанавливающими и другими документами. Документы хранятся в делах нотариуса постоянно, поэтому в случае утраты какого-либо документа нотариус может выдать дубликат (договор купли-продажи, правоустанавливающий документ на квартиру, свидетельство о регистрации или иные дополнительные документы: согласие супруга или супруги, согласие органов опеки и т. д.)

Минусы работы нотариуса.


  • Оплата нотариального тарифа (или гос. пошлины), т. е. очень высокая стоимость услуг нотариуса.

  • Для  оплаты услуг нотариуса Вам понадобиться  делать  оценку  квартиры (нотариус берет % от стоимости квартиры+ тариф) которая  Вам в дальнейшем может не понадобиться - а это дополнительные расходы в размере  5 - 10 тыс. рублей плюсом к стоимости  услуг нотариуса. 

  • Нотариус не собирает документы для сделки самостоятельно - везде  ходите Вы сами.

  • Нотариус  не может проверить дееспособность  сторон более чем визуально ( "на глаз").

  • Если нотариус недобросовестный, он может подделать бланк. Покупатель квартиры не может отличить поддельный или украденный бланк нотариуса от настоящего, используемого законно. Если Вы сомневаетесь, можно обратиться в Нотариальную палату. Все бланки учитываются, сведения об украденных и испорченных бланках поступают в Нотариальную палату.

Покупка недвижимости через юриста.

 Юридическое сопровождение. Юрист посоветует, какие нужны документы, как проверить их подлинность; проверит лицензию риэлтерской фирмы, узнает, как давно она существует и степень ее надежности, проконтролирует законность сделки, поможет уладить вопросы, касающиеся  затрат на оформление сделки, времени, за которое будет совершена выписка из квартиры бывшего владельца, он должен узнать, как и кем будет проверяться отсутствие пени и задолженности по плате за коммунальные услуги и квартиру, что случится с телефонным номером. Юрист должен проследить, что будет указано в договоре. Например, какая будет указана денежная сумма и какую ответственность понесет владелец, если не сможет вовремя освободить жилплощадь или передумает ее продавать (риски покупателя). Только специализированный юрист может досконально отработать необходимый к заключению договор, проверить правоустанавливающие документы, проверить историю квартиры, дома, продавца и Застройщика.

В чём Вам может помочь юрист при покупке квартиры?

Плюсы работы юриста.

А вот и про «самых умных» покупателей,  решивших  выбрать себе вариант квартиры в крупном агентстве и оформить её за  2% в другом. Дело в том, что по - настоящему ответственное агентство  не покажет вам квартиру без договора. Ваш шантаж уйти в другое агентство, если не покажете квартиру без договора  на  опытных риэлторов не срабатывает. Но даже если у вас это получилось, приготовьтесь к следующему. Вашу «умную» затею отследят и  после сдачи документов в Росреестр тормознут путем подачи двух трех исков в суд. Один из которых, докажет что вы злоупотребили предоставленной  информацией и нанесли  ущерб агентству. В итоге с вас взыщут  хороший размер комиссионного вознаграждения, штрафы и судебные издержки. Так что заплатив  мелкому агентству  2%, вы  ещё в 2 раза  больше заплатите за использованный «умный» совет и свою наивность. Запомните,   профессиональные риэлторы  обмана не спускают.

И так выявляем прозрачность  на просмотрах квартир.

Заводите разговор с её владельцем. Узнавайте как он стал собственником, действительно ли он продает квартиру, за сколько продает и куда он выезжает.  Если продавец относиться к группе социально не защищенных(больных, престарелых,  страдающих заболеваниями, по внешнему виду пьющие) выявляйте куда он выезжает после продажи квартиры. Иногда в квартире находиться престарелый собственник, а показывает посредник или именуемый себя родственник. Они заявляют родственник продавец плохо слышат, недопонимает, бывает не в себе ну и прочее бла бла бла, поэтому  все переговоры по продаже и цене надо вести со мной. И если вы соглашаетесь то считайте что на вас и продавце дополнительно заработают по 50 тыс руб  так что смело просите показать выданную им доверенность, а у продавца обязательно выясните действительно ли он продает квартиру, по какой цене и куда выезжает.  В  таких  случаях  при расчете за квартиру нельзя давать деньги посредникам и доверенным лицам. Надо положить их на сберкнижку, взять расписку с собственника и засвидетельствовать представляющимся доверенным лицом.  Все вышеуказанные действия нужны для прозрачности в продаже, чтобы потом не столкнутся с неприятными последствиями умышленного сговора посредников.

Если вы заметили, что риелторы подозрительно препятствуют  контактировать с владельцем квартиры, то обратитесь к руководителю агентства и получите объяснение такого поведения. Тоже самое, если вам показывают квартиры, то с одного, то с другого агентства. 

Шаг 4-й, оформление предварительного договора. Фиксируйте цену, указывайте  реальные сроки и контролируйте их.

Выбрав квартиру, согласуйте  условия по продаже квартиры, сроках оформления сделки и в каком состоянии вы её примите. Основные условия это  цена, сроки совершения сделки купли-продажи и сроки освобождения квартиры продавцом. Надлежащим образом оформленный  предварительный договор (зависит от профессионализма риелтеров) обязывает стороны добросовестно выполнить взятые на себя обязательства по покупке продаже и передачи  квартиры в установленные сроки. Юридически несостоятельный договора создает покупателю и продавцу взаимные риски, когда любая сторон  без последствий для себя может отказаться от сделки в ущерб другой. Но наличие такого договора  не всегда защищает вас  от «денежного развода» риэлторов. Например, в день сделки за один час до сдачи документов на регистрацию,  риэлторы могут заявить, что продавец поднял цену  квартиры на 50 тыс. руб т.к. ему  в другом агентстве подняли цену за  покупаемую квартиру. Это частый сговор риэлторов, чтобы  дополнительно заработать. Они полагают у покупателя не будет выбора. И здесь все зависит от вашей настойчивости и  умения обоснованно  защищаться.

Во-первых, не обсуждайте этот вопрос с лицами,  не имеющими полномочия от продавца (доверенность). А от продавца потребуйте   добровольно исполнить обязательств по предварительному договору чтобы избежать судебный порядок.  Важно иметь в наличии юридически состоятельный   предварительный договор, который неопытными агентствами  составляется формально. Есть ещё несколько приемов позволяющие обязать продавца совершить сделку по цене указанной  в договоре, но это все зависит опять же от состоятельности договора.

В этом шаге требуйте, чтобы агентство оформило между покупателем и продавцом отдельный договор о условиях фактической передаче квартиры. Он защитит  покупателя от  въезда в полуразобранную и полупригодную для проживания квартиру.

Шаг 5-й, ознакомления с историей квартиры. Рассчитывайтесь  в два этапа

На данном этапе могут появиться нюансы, которые могут повлиять как на цену квартиры, так и на само заключение сделки. К таким моментам относятся – постановка на учет продавца в один из диспансеров, временная выписка лиц из квартиры ( в армию, в места лишения свободы, пр.), технические ошибки в реестре ( отсутствие отметок о снятии обременения), нарушение прав несовершеннолетних и пр.

(также нотариальное). В случае, если государственную регистрацию осуществляет Ваше доверенное лицо, то – нотариально удостоверенную доверенность для регистрации.согласие на совершение сделки ( в случае, если Вы не состоите в браке) или Ваш супруг составляетзаявление о гражданском состоянии для последующих расчетов, готовите и согласовываете с продавцом текст договора и порядок подачи его на государственную регистрацию, а также составляете у нотариуса условия аккредитива в банке, либо определяете бронируете сейфовую ячейку  В случае, если проверка прошла успешно и Вы готовы к заключению сделки в дату, указанную в предварительном договоре, Вы совместно с продавцом 3)

Будьте внимательны  при подписании акта – осматривайте квартиру тщательно во избежание обнаружения впоследствии скрытых дефектов.и, затем, осуществляете проверку купюр и «закладку» денег по сделке. Одновременно продавец выписывает Вам расписку в получении денег, которая до государственной регистрации договора остается у него. Ключ от ячейки остается у Вас и передается продавцу после государственной регистрации взамен на расписку. Акт приема-передачи квартиры и ключей подписывается либо после государственной регистрации договора, либо в момент подписания договора – в зависимости от желания сторон и требований отделения Росреестра.  договор купли-продажи квартиры В назначенный день Вы и продавец встречаетесь в банке или в любом удобном для Вас месте и вы подписываете4)

, Вы направляете деньги в банк – эмитент ( в котором у Вас открыт счет и находятся деньги) и даете распоряжение о перечислении денег в банк – исполнитель ( который будет выдавать деньги продавцу после регистрации сделки)аккредитиваВ случае открытия

( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру.  Документы подаются на государственную регистрацию5)здесь.О государственной регистрации договора и права на квартиру Вы можете прочитать

( в случае, если он не подписан в момент подписания договора) и получение ключей от квартиры.акта приема-передачи квартиры Подписание 6)


Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.


Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?


Приобрести квартиру в Москве не так просто, ведь на рынке жилья различных вариантов предостаточно. Особенно в последнее время, когда налицо стойкое превышение предложения по покупке квартир над спросом. Среди всего разнообразия выбора, отыскать квартиру полностью соответствующую требованиям возможно лишь с помощью услуг опытных специалистов в этой сфере.

• В Российской Федерации при покупке или продаже недвижимости стороны сделки обязаны зарегистрировать данную сделку в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (УФРС, ранее ГБР) по своему району.
• Важно помнить, что государственная регистрация носит заявительный характер, а большинство сделок по договору купли-продажи квартир или иной недвижимости вступают в силу после их государственной регистрации и внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

15 ) Передача квартиры
• После того, как подписаны документы и проведена государственная регистрация права собственности (или в любой другой момент, если продавец и покупатель договорились об этом), продавец непосредственно передает покупателю квартиру, то есть с данного момента покупатель приобретает право пользоваться квартирой и начинает нести ответственность за нее.

• Передача квартиры всегда оформляется Актом приема-передачи, это обезопасит вас от неприятностей.
• После того, как все обязательства продавца и покупателя выполнены, сделку можно считать завершенной.

Доверяя продажу квартиры профессионалам, клиенты агентства избегают финансовых проблем, лишних затрат сил и времени, доплат и различных рисков. Обратившись к специалистам АН «Лигант», можно продать свое жилье на первичном и вторичном рынке недвижимости быстро, легко, выгодно и за хорошие деньги!

Наверх