» » Налог при продаже новостройки
загрузка...

Налог при продаже новостройки

нужно ли платить налог, если продаёшь квартиру? и покроет ли её стоимость квартиру в новостройке?

Лучший ответ

Речь пойдет об
оптимизации налогов при продаже недвижимости. Продавая квартиру или дом
владелец получает доход.

Естественно, с
полученного дохода необходимо заплатить налог. Каков его размер? Для налогового
резидента РФ он равен  13% (налоговый
резидент - физическое лицо, которое находится на территории РФ менее 183 дней в
течение 12 месяцев) Если продавец не является налоговым резидентном РФ, то
заплатить придется 30%.


Внимание: других вариантов нет, то есть нет ни льгот, ни других подсчётов. Есть только два варианта расчёта налога с продажи недвижимости, а продавец вправе выбрать любой из двух.


Общие положения:


• К этому имуществу приравнены: дачи, садовые домики, земельные участки, комнаты в квартирах (подселения, гостинки). То есть, описанный ниже механизм, будет распространяться на это имущество при его обращении на рынке недвижимости (купле - продаже).

  • С суммы до 300 тысяч рублей изымается – 0,1%;
  • С суммы от 300 тысяч рублей до 500 тысяч рублей изымается – от 0,1% до 0,3%;
  • С суммы больше 500 тысяч рублей – от 0,3% до 2%;

Не облагается налогом один миллион рублей с общей суммы. При условии того, что продаваемая квартира раньше была куплена этим же продавцом, налогом облагается лишь та сумма, на которую увеличилась стоимость квартир.

Возврат денег

С другой стороны, по мнению эксперта, ограничение напрямую коснётся тех, кто приобретает жильё в инвестиционных целях (для сохранения средств, перепродажи или сдачи в аренду), поскольку оно весьма усложнит для них приобретение недвижимости. По сути, они будут вынуждены не только владеть инвестиционной квартирой не менее 3 лет, но ещё и ограничивать свой бюджет покупки 5 миллионами рублей. Заместитель руководителя юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» Владимир Зимохин согласен с коллегой: «Прежде всего, закон коснётся тех, кто владеет несколькими квартирами, в особенности дорогими, при условии, что у них возникнет необходимость их продать».

Чек или миллион?
Следующий вопрос – сколько именно придется заплатить? В НК РФ указывается, что доход физического лица от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, облагается налогом 13%. На самом деле, не все так печально. Налоговый кодекс предоставляет продавцу возможность снизить выплаты двумя способами: либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически понесенных затрат, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом.

Перечень фактических расходов довольно широк. Прежде всего, это та стоимость, за которую был куплен или построен объект. Причем расходы на новое строительство могут включать в себя затраты на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных материалов, строительно-монтажные и ремонтные работы, оплату подключения к инженерным сетям. Ремонт и отделку тоже можно включить в этот перечень, но только в том случае, если в договоре указано, что дом, квартира или комната были куплены без отделки. Важнейший момент: все расходы должны быть строго подтверждены чеками, платежными поручениями, выписками из банковского счета, договорами, расписками, актами приемки-передачи.

Долгое время квартиры в строящихся домах продавались по различным схемам, которые позволяли инвесторам уходить от налогов. Позицию свою аргументировали тем, что объекта недвижимости как такового нет, а значит – нет и доходов от его реализации. С юридической точки зрения это абсолютно не так: согласно пункту 1 статьи 210 НК РФ, при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло. То есть НДФЛ в размере 13% надо платить с разницы между расходами на приобретение квартиры на стадии котлована и полученными доходами от ее реализации перед вводом дома в эксплуатацию. Но поймать спекулянтов за руку было довольно сложно.

После вступления в силу ФЗ-214 о долевом строительстве в 2005 году ситуация изменилась. Согласно этому документу, договор переуступки или цессии должен быть, как и ДДУ, зарегистрирован в Росреестре. Сведения об этом, в отличие от информации о регистрации прав собственности, не поступают в налоговые органы. Но и тайной не являются.

Также налог необходимо будет уплатить при продаже незавершенного объекта индивидуального строительства. Тут уж расчетов с государством не избежать: прежде чем продать недострой, придется оформить право собственности на него в Росреестре. Но в этой ситуации есть интересный момент. Как разъясняет Минфин РФ в письме от 14 сентября 2010 года № 03-04-08/10-199, недостроенный жилой дом, находившийся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не указан в статье 220 НК РФ в перечне объектов, при продаже которых предоставляется имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Таким образом, такой объект относится к иному имуществу, при продаже которого данный вычет предоставляется в размере не свыше 250 тыс. руб. То есть продав участок с недостроенным домом или, предположим, баней, можно получить суммарный налоговый вычет в размере 1,25 млн руб. Но для этого в договоре следует указывать отдельно цену земли и построек.

К удивлению бывших дольщиков, продавших свои квартиры, система налогообложения не упускает их из вида. Ведь уступив правомочия на квартиру, они тем самым получили доход. А доход, полученный физическими лицами, согласно Налоговому кодексу РФ облагается налогом (13%). При продаже жилых помещений, которые находились в собственности продавца менее 3-х лет, налогоплательщику предоставляется налоговый имущественный вычет (сумма, не облагаемая налогом) со стоимости жилья, не превышающей 1 млн. рублей. Например, если квартира была продана за 1, 2 млн. рублей, то с 200 тыс рублей продавец и заплатит налог в размере 26 тыс. рублей. При этом налоговый имущественный вычет на доходы, полученные в результате сделок с имущественными правами, в отличии от сделок с жилыми помещениями, не предоставляется.


ГдеЭтотДом.РУИсточник:


Как продать ипотечную квартиру

Наверх