» » Покупка по переуступке прав

Покупка по переуступке прав

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию. Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Поскольку строительство объекта – процесс достаточно длительный, за то время, пока оно продолжается, обстоятельства могут сильно измениться, и обладатель права требования на квартиру может изменить свои намерения и захотеть передать это право третьему лицу. В этом случае совершается особая сделка, называемая переуступкой права требования или цессией.

Продажа по переуступке

Продажа по переуступке - что это? Переуступка прав требования по договору цессии имеет ряд особенностей, которые регулируются специально принятым федеральным законом – №214 ФЗ.


Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  2. Проверка застройщика перед покупкой квартирыПроверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:
    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  3. Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  4. Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  5. Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

Как правило, основных мотива два: избавление от некачественного жилья (это выясняется уже после заключения договора) и возможность заработать деньги (чем ближе дата сдачи дома в эксплуатацию, тем выше стоимость квартиры).

Первая проблема заключается в том, что после того, как переуступка права была совершена, новый хозяин не вправе обратиться с претензиями по поводу качества жилья к старому владельцу; теперь он «взаимодействует» напрямую с застройщиком и все претензии предъявляет ему.

Уступка права не может противоречить действующему законодательству и допускается в следующих случаях:

Как правило, застройщик разрешает заключить договор переуступки прав на определенных условиях – взимая комиссию в размере 1-5% от стоимости приобретаемого объекта. Обычно эти расходы ложатся на покупателя, или – по соглашению – стороны делят их между собой. Сама переуступка проводится с участием застройщика, то есть составляется трехсторонний договор, который подписывает и представитель строительной компании. Естественно, факт оплаты комиссии должен быть подтвержден документом, который после завершения сделки останется у покупателя.

Редко, но случается, что застройщик не требует отступных. Тогда его просто следует уведомить о смене дольщика. В договор цессии должен быть включен пункт, регламентирующий, кто именно (цедент или цессионарий) и в какой срок известит строительную компанию о «замене игроков». Иначе у покупателя могут возникнуть проблемы на самом финише – когда он будет получать от застройщика готовое жилье.

Денежный вопрос

На руках должен оказаться весь комплект документов, который должен быть у первоначального покупателя.

Переуступка прав на квартиру невозможна без участия компании-застройщика. Он должен дать согласие на переуступку. Если вдруг застройщик откажется оформить квартиру лицу, получившему права на нее по переуступке, сложно будет возложить ответственность на передавшего такие права и вернуть деньги. Обычно застройщик устанавливает плату за переоформление документов или выдачу согласия на переуступку прав.
После того, как подписан договор уступки, у покупателя должны остаться на руках следующие документы:
• основной договор (или его заверенная копия), по которому произошла уступка, со всеми приложениями или дополнениями;
• подтверждения расчетов между сторонами основного договора (как правило, это отражается и в самом соглашении об уступке);
• акт передачи вышеназванных документов;
• согласие второй стороны на уступку, если такое согласие не предусмотрено в самом соглашении об уступке;
• и наконец, сам договор уступки.
Насколько рискованно заключать такой договор? Риэлторы считают, что наименее рискованный является Уступка по договору долевого участия: застройщик реализует свои новостройки по 214-ФЗ, и права участников долевого строительства, защищены. Но в случае расторжения договора участия в долевом строительстве конечный приобретатель теряет часть уплаченных средств, ведь в договоре будет прописана именно та сумма, за которую продавец покупал недвижимость у застройщика. То есть, воспользовавшись своим правом по 214-ФЗ, конечный покупатель получит не ту стоимость, которую он заплатил по уступке, а первоначальную, обозначенную в договоре участия в долевом строительстве между первым участником и застройщиком. А мы помним: цена квартиры на начальном этапе строительства является минимальной. То есть при расторжении такого договора покупатель, ставший участником долевого строительства на основании договора уступки, получает не ту стоимость квартиры, которую он заплатил продавцу, а ту, которая была на момент приобретения квартиры продавцом, т.е. на первых этапах строительства дома.

13.05.2011

Наверх