» » Рост цен на квартиры
загрузка...

Рост цен на квартиры

Квартиры в Москве - аналитические статьи о недвижимости Москвы

05 июля 2015

В июне 2015 года московское управление Росреестра зарегистрировало 8 373 переходов прав на жилье, говорится в сообщении ведомства. Для сравнения: в мае этого года было зафиксировано 7 316 переходов прав, в июне 2014 года – 12 874. Кроме того, в прошлом месяце в Москве было заключено 2 790 ипотечных сделок (2 534 в мае 2015 года, 3 472 – в июне 2014 года) и зарегистрировано 1 479 договоров долевого участия в строительстве жилья (1 554 в мае 2015 года, 1 802 в июне 2014 года). Уточняется, что по итогам первого полугодия количество сделок с недвижимостью в Москве 2015 года было зарегистрировано - 56 611 переходов прав на жилье, заключена 15 251 ипотечная сделка и оформлено 9 418 договоров долевого участия в строительстве жилья.

Оформление и регистрация сделок в Москве в июне 2015 года.

21 января 2015

Цены на квартиры в Москве прогноз 2015

Долларовые цены на недвижимость реагируют на кризисы практически одинаково – и в 1998-1999 гг., и в 2008-2009 гг. стоимость жилья просела где-то на 35%, хотя причины экономических катаклизмов были совершенно разные. Соответственно, можно ожидать, что в результате нынешних событий долларовый индекс стоимости жилья снизится примерно на такую же величину. А вот динамика рублевых цен будет зависеть от развития событий на валютном рынке.

21 января 2015

Прогноз цен на коммерческую недвижимость в 2015 году в Москве: хуже всего придется офисам

Наибольший удар кризис нанесет коммерческой недвижимости, прежде всего офисному сегменту, который может пострадать даже больше, чем в 2008-2009 гг. Отток западных компаний с российского рынка, по всей видимости, превысит показатели предыдущего кризиса, так как сейчас этот процесс связан не только с ухудшением деловой среды, но и с политическими обстоятельствами – санкциями и т.п. Более того, снижению деловой активности, в том числе отечественного бизнеса, помимо внешнего давления способствует увеличение налоговой нагрузки, в частности, рост налогов на фонд заработной платы (например, в фонд обязательного медицинского страхования), а также другие возможные налоговые инициативы.

20 января 2015

Высокая инфляция, снижение доходов населения, рост безработицы и т.п. также могут привести к падению цен на аренду жилья в Москве – не только в долларах, но и в рублях, и, соответственно, к снижению доходности арендного бизнеса. Дело в том, что арендодатели жилья в Москве, среди которых много инвесторов, вложивших в недвижимость «лишние» деньги во избежание их обесценения, менее стеснены в средствах, чем арендаторы, нередко оплачивающие съемные квартиры на пределе возможностей. А в кризис эти возможности всегда ухудшаются.Скорее всего, пострадает и рынок дорогой аренды. Финансовое положение его клиентов, конечно, более устойчивое, чем в сегменте экономкласса, однако экспаты, обеспечивавшие значительную часть спроса, уезжают из страны, а отечественные бизнесмены из-за снижения доходов будут экономить на аренде, переезжая в более скромные квартиры. 

В таких условиях попытки рантье поднять цены, чтобы компенсировать инфляцию или тем более привязать ставки аренды к доллару, обречены на провал.

03 июня 2014

Как и следовало ожидать, с приходом мая почти все тенденции Московского рынка недвижимости стали меняться на противоположные. Динамика роста цен на недвижимость в Москве поменяла полярность. С января по апрель рынок находился в состоянии повышенной активности, даже ажиотажа, давно уже ему не свойственного. Зачистка недобросовестных банков, рост геополитической напряженности, а также заметное ослабление рубля привели к существенному всплеску спроса на недвижимость Москвы и Подмосковья. Однако с приходом мая вся эта повышенная активность пошла на спад.

Дело не только в сезонности. Во-первых, геополитические страсти несколько померкли, люди к ним отчасти адаптировались, рубль перестал слабеть и отыграл часть прежних потерь. Это закономерно привело к нормализации спроса и спаду ажиотажа первых месяцев 2014 года. А наступление теплой погоды, майских праздников и сезона отпусков только усилили эту тенденцию.

15 мая 2014

В апреля цены на недвижимость в Москве и Подмосковье во многом стабилизировались на новых уровнях после скачков первых месяцев 2014 года. Ослабление рубля, бегство от депозитов, вызванное зачисткой недобросовестных банков, а также геополитическая напряженность привели к очевидной активизации рынка недвижимости. Впрочем, квадратный метр смог отыграть ослабление национальной валюты лишь частично. Более того, активизация рынка исчерпала потенциальный спрос будущих периодов, что вполне может обернуться началом стагнации после майских праздников.

По данным аналитиков, за апрель долларовый индекс стоимости жилья снизился примерно на 1%, до отметки 4.757$ за квадратный метр. Впрочем, это уже было остаточное снижение, во многом пришедшееся на конец марта и начало апреля. Напомним, что динамика среднемесячных индексов во многом отражает динамику рынка с середины марта (средний индекс за март) до середины апреля (средний индекс за апрель).


Во сколько раз выросли цены?


В 2003 - начале 2004 года очень много писали и говорили о «феноменальном росте цен на московские квартиры». Писали, что цены за последние три - четыре года выросли более чем в три раза. На первый взгляд, все так и было, и подтверждалось конкретными данными.
Да и за примерами далеко ходить не нужно: например, однокомнатную квартиру в 9-этажке в районе станции метро Домодедовская можно было купить в марте 2000 года за 18 000 долларов США. Такая  же квартира, в том же районе, но уже в сентябре 2003 года стоила примерно 54 000 доларов США.
Дальше, благодаря простому арифметическому действию, получаем, что немногим более, чем за три года, цены выросли в три раза.
Рост цен очевиден?


Точка отсчета

Вконтакте

Facebook

Процесс формирования рыночных цен на московское жилье можно разделить на 4 стадии:
- первая — с 1990 г. по июнь 1991 г, — начало приватизации квартир и официальной торговли ими, не носившей массового характера. Эта стадия характеризуется относительной стабильностью цен;

- вторая — с середины 1991 г. по первый квартал 1993 г. — когда торговля квартирами развернулась широко (этот период характеризуется быстрым ростом цен — до 15-20% в месяц в валюте — что обеспечивало высокую прибыльность дилерских операций);

На сколько именно вырастут цены на жилье, большинство экспертов прогнозировать не решаются, мотивируя отказ от конкретики тем, что динамика роста будет сильно зависеть от курса доллара, а курс доллара, в свою очередь, от многих внешних факторов — от цены на нефть до характера взаимоотношений ключевых игроков мировой политической арены.

Оппозиционный блок


Риелтеры подтверждают наблюдения экспертов, но при этом отмечают ряд объективных факторов. «Цены растут несущественно на московском рынке, – говорит генеральный директор «Миэль-новостройки» Софья Лебедева. – В Москве довольно ограниченное количество объектов. На первичном рынке сейчас продается много объектов в Новой Москве, цены на которые заметно ниже чем на квартиры в новостройках в пределах МКАД, что отражается в общей статистике относительно цен на квартиры».


«Вторичка расти не будет, – утверждает руководитель департамента консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе. – А в некоторых сегментах, где слишком большое предложение, цены будут проседать».

На мой взгляд, в 2015 году ситуация на рынке недвижимости не изменится, спрос на квадратные метры будет падать, а цены не увеличатся, но и не упадут. Конечно, есть оптимисты, которые считают, что рынок оживет. Но здесь очень много зависит от внешнеполитических факторов, от того, какая обстановка будет в мире. Если все будет более-менее спокойно, не вижу причин, по которым российский рынок недвижимости будет пикировать. А вот в случае внешнеполитических потрясений и конфликтов, ситуация может ухудшиться. Я не знаю, какой из вариантов реализуется в будущем, но уверен только в одном — если купля-продажа квартир оживет, то это произойдет не раньше конца 2015 года”.

Что касается аренды жилья, то в этом секторе аналитики не предсказывают каких-либо значительных сдвигов – поскольку все внешнее влияние на экономику почти никак не сказалось на росте либо падении цен. Все осталось в пределах ее сезонных колебаний.

Рынок аренды и вторичного жилья

Люди не хотят долго ехать на работу, а также не хотят жить в каменных джунглях без инфраструктуры на периферии Москвы. Я надеюсь, что рост возможностей удаленный работы и развитие общественного транспорта снимут остроту проблемы. Но и этот процесс займет долгие годы…

5. Физический фактор. Плохого жилья будет больше, а хорошее останется в дефиците

Второй фактор высоких цен сейчас и единственная объективная причина по которой они могут в долгосрочной перспективе удержаться на текущем уровне — это недостаток физического предложения жилья. На одного человека в Москве приходиться около 20 кв. м, в Московской области чуть больше. Для сравнения в Западной Европе показатель около 40 кв. м, а в США все 75.

В 2013 г. в Москве было построено 2.6 млн. кв. м жилья, в Московской области 6.5 млн. кв., при этом большей частью в ближнем Подмосковье (предположим, что 75% или 4.9 млн. кв. м.). Если брать количество жителей агломерации в 15 млн. чел., то получается что на 1 чел. возводиться по 0.5 кв. м. в год. Если считать в квартирах, то это составит 2.6+4.9 / 60-75 кв. м = 100-125 тыс. квартир. Ежегодно цифры меняются незначительно и хотя дефицит постепенно сокращается с таким темпом Европу мы догоним лет через 30-40.

Правда потребности россиянина в этом отношении пока еще не европейские и многие будут рады и меньшим площадям, а избыток средств могут использовать для других трат.

6. Законодательный фактор. Рост издержек владения

Здесь все просто – государство хочет и будет повышать налоги на недвижимость, ужесточать сбор НДФЛ с арендного дохода и перекладывать расходы ЖКХ на потребителя. Все эти факторы умеренно негативно повлияют на рынок.

Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:

В 2015 году наибольший рост цен на недвижимость будет наблюдаться на квартиры комфорт-класса. Почему не эконом? Цены на самые дешевые квартиры в последние годы контролирует государство. Из бюджета выделяются средства в качестве софинансирования строительства, застройщикам устанавливаются определенные льготы. Поэтому стоимость квадратных метров эконом-жилья будет также увеличиваться в пределах инфляции, а когда предложение иссякнет, то купить такие квартиры просто не будет возможности.

Жилье комфорт-класса — это промежуточное звено. Такие квартиры покупают обычные люди, желающие улучшить свои жилищные условия. Цены никто не контролирует, поэтому в период ограниченного предложения застройщики могут их поднимать. Ощутимое подорожание на квартиры комфорт-класса прогнозируется летом 2015 года, когда на рынке существенно снизится количество жилья данного сегмента.

Наверх