» » Как продать квартиру по переуступке

Как продать квартиру по переуступке

Что такое переуступка при продаже или покупке квартиры

Что такое переуступка квартирыДовольно часто продажа недвижимости происходит по переуступке прав собственности. Такие сделки имеют, как ряд преимуществ, так и некоторые риски.

Прежде чем рассмотреть особенности оформления этих договоров, необходимо разобраться, что такое переуступка при продаже или покупке квартиры.

Продают по схеме переуступки прав обычно инвесторы – физические или, чаще, юридические лица, выкупившие квартиры (иногда даже целыми блоками) в каком-нибудь привлекательном объекте на начальном этапе строительства. «От физических лиц таких квартир в нашей базе около 3-5%. В целом по рынку новостроек в продаже около 10% квартир по переуступке», – свидетельствует Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Резон продавца ясен: в построенном доме стоимость квартиры увеличивается, так что выгода налицо. «Если дом строится 2-3 года, стоимость квартиры вырастает примерно на 40-60%. В большинстве новостроек продажи открывают в самом начале развития проекта (на этапе получение исходно-разрешительной документации, когда к строительным работам на площадке только приступают). На этапе котлована или возведения подземного паркинга к цене добавляется 10%, при строительстве первого надземного этажа – еще 10 %, в середине строительства – еще 10%, при подведении под крышу – еще 10%», – рассказывает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу УК «Пересвет-Инвест».

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

  • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
  • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
  • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку. Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Действие 2

Как подготовить квартиру к рекламе и продаже?

Если дом находится на той стадии строительства, которая не позволяет посмотреть будущие жилые метры, то подготовьте фотографии, макеты и виртуальные туры. Помимо этого подготовьте для потенциального покупателя проектную декларацию, планировки квартиры и дома. Все это может сохраниться у вас с того времени, когда вы сами покупали квартиру в новостройке.

Вы можете самостоятельно сделать фотографии места строительства и окружающей местности. Это поможет покупателю более подробно представить будущую покупку.

Договор переуступки прав

Где почитать примерный договор переуступки прав? Что значит переуступка при покупке квартиры? Что нужно знать о переуступке прав собственности?

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке, финансовые вопросы

Доверенность — это нотариально заверенный документ, образец доверенности на продажу всей квартиры или её доли можно найти в сети, например, на www.quickdoc.ru.

Если владелец квартиры находится в лечебном заведении, заверителем будет главврач, если отбывает наказание в местах лишения свободы — то начальник такого учреждения.

Продажа по доверенности: риски покупателя и продавца

В случае продажи недвижимости по доверенности обе стороны могут столкнуться с определёнными сложностями:

  • Для покупателя есть риск признания сделки недействительной — например, перед продажей доверитель отказался продавать квартиру, или, скажем, наступила более сложная, но вполне возможная ситуация — продавец умер до заключения сделки. В таком случае наследники будут являться владельцами квартиры и сделку по продаже суд просто признает недействительной.
    При этом практика показывает, что покупателю часто возвращается не вся сумма, за которую он приобретал жильё.
    Чтобы обезопаситься, перед заключением сделки необходимо лично связаться с владельцем и уточнить его намерение о продаже квартиры.
  • Продавец несёт риск недополучения всей стоимости квартиры, если доверенное лицо продало жильё по заниженной цене, либо же не передало всю сумму.
    В таком случае договор также будет признан недействительным ввиду того, что доверенное лицо действовало в противоречии с интересами заверителя.

Продажа квартиры по переуступке прав

Особенности продажи квартиры по переуступке прав собственностиПоследний вариант, с которым может столкнуться собственник при продаже квартиры — это цессия, то есть переуступка права собственности. В данном варианте продавец по договору продаёт покупателю права на квартиру в строящемся доме.

Мой мир

Google+

  1. В регистрирующем органе в присутствии сотрудника, всем участникам сделки подписать договор переуступки права требования на квартиру.
  2. Представить регистратору документы:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  3. Далее необходимо оплатить гос.пошлину. На каждого покупателя выдается отдельная квитанция. Гос.пошлину можно оплатить в кассе по приему платежей. Чаще всего она находится в этом же здании.
  4. Регистратор заполнит заявление, на основании приложенных документов. В нем указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждому участнику сделки подписать заявление.
  5. Регистратор: заберет заявление, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и оригиналы поданных документов.

    Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

  6. В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданную ранее расписку.
  • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
  • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
  • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
  • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
  • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
  • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
  • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.

Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

Наверх