» » Как правильно сдать квартиру
загрузка...

Как правильно сдать квартиру

Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договор

Обладая свободной квартирой, вы можете получать пассивный доход за счет сдачи ее в аренду, но для того, чтобы хорошо выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

С чего начать? Подготавливаем документы

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

      Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

  2. Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.
  • паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

    Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

  • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
  • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

    Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

Как правильно сдать квартиру — советы

Желая правильно  сдать квартиру в аренду, нужно для себя четко определить, какая сумма арендной платы вас бы полностью устроила. Ведь в вашем имуществе будут жить чужие люди. И это всегда связано с некоторыми рисками. Разумеется, большинство людей желают получить как можно большую денежную сумму в качестве арендной платы. Но необходимо подстраиваться в этом вопросе под средний показатель цен в вашем регионе.

Цена за аренду должна быть адекватной. Для этого вам придется ознакомиться с аналогичными предложениями на соответствующем рынке. Откройте любую из местных газет, где имеются объявления о сдаче квартир. Можно для этих же целей использовать интернет. Чтобы вывести точную сумму, необходимо объективно оценить и состояние своей квартиры.

  • Кто имеет законное право на сдачу квартиры, как выявить лицо, не имеющее право на заключение договора аренды. 
  • Что обязан предоставить арендодатель другой стороне по сделке, также прописаны права собственника и арендатора, в каких случаях и когда он может требовать полную оплату аренды.
  • Условия прекращения договора аренды, если его продление, может ли арендатор снимаемое помещение передать в поднаем другому лицу, и условия такой сделки.
  • Какие права и обязанности у арендатора, как и в какой срок, он должен производить оплату снятого помещения.
  • При наступлении аварийной ситуации, например при протечке воды, на нижние этажи, что обязаны сделать каждая из сторон.
  • Прописана обязанность нанимателя провести текущий ремонт после окончания срока договора найма.

Но это положения Закона, которые необходимо соблюдать и выполнять, но как на самом деле осуществляется сдача квартир без посредников?

Рассмотрим основные варианты поиска жильцов, знание которых будет полезно для владельцев квартир.

Вариант первый. Поиск по знакомым и друзьям. К преимуществам этого способа следует отнести то, что в данном случае будущие квартиранты будут хорошо известны для владельца сдаваемой квартиры. Однако выбирать квартирантов среди друзей и знакомых нужно довольно осторожно и осмотрительно. Дело в том, что, как показывает практика, довольно часто некоторые знакомые и друзья могут злоупотреблять оказанным им доверием. Так, они могут жить и не платить при этом долгое время, ссылаясь на проблемы с деньгами. Поскольку, как правило, со знакомыми и друзьями не заключаются договора, то разрешить данную проблему может быть очень тяжело. Таким образом, из общего количества друзей и знакомых необходимо сразу выделить только надежных и проверенных людей, в которых Вы можете быть уверены на все 100%.

Договор коммерческого найма жилья


Действующее Законодательство РФ регулирует отношения, возникающие в результате найма жилого помещения на коммерческой основе. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается между сторонами: собственником помеще ...

Договор жилищного (социального) найма

Что касается оценки страховой стоимости имущества и лимитов ответственности, то данные опроса показали позитивную тенденцию. Страховщики готовы принимать на страхование как дешевое, так и дорогое имущество, но при этом требуют достоверных документов для определения страховой стоимости имущества. Мнения компаний по поводу необходимости обязательного осмотра квартир при их страховании разделились. Однако большинство компаний практикуют проведение страхования квартир без осмотра.

Стоимость страхования (размер страхового взноса) зависит от видов имущества, принимаемого на страхование: отдельно тарифицируются конструктивные элементы квартиры, отделка, мебель, бытовая техника, особо ценные предметы и пр.

В отличие от прошлых лет практически все страховые компании распространяют действие договора страхования на период отсутствия жильцов, а также при сдаче квартиры в аренду.

При страховании необходимо определить момент, с которого возникает обязанность страховщика произвести страхователю или иному лицу (выгодоприобретателю) страховую выплату, а также выяснить, был ли причинен ущерб, поскольку для юридической квалификации данных преступлений причинение ущерба не является обязательным. Преступление может быть как одномоментным, так и длящимся. В результате этого ущерб может быть причинен сразу, а также по истечении некоторого времени. Помимо этого ущерб может быть причинен единовременно либо в течение некоторого времени, поэтому для признания террористического акта страховым случаем и определения момента наступления обязанности страховщика произвести страховую выплату следует установить наличие ущерба (момент его причинения) и последующее признание компетентными органами произошедших действий указанными выше преступлениями (в какое время). Совпадение этих моментов позволяет признать такой террористический акт страховым случаем. Ущерб, причиненный противоправными действиями с того момента, с которого компетентные органы признали совершенные действия террористическим актом, следует признавать страховым случаем по риску "Противоправные действия третьих лиц" <6>.

--------------------------------

<6> Пиджаков А.Ю., Иванов П.Д., Ралитная О.А. Правовые аспекты страхования квартир.

Не принимаются на страхование квартиры, находящиеся в аварийных или подлежащих сносу домах.

Объектом страхования являются конструктивные элементы всех помещений квартиры, а также элементы отделки, сантехническое оборудование, газовые и электрические плиты, отопительные установки.

Страхователем может быть лицо, владеющее квартирой на праве личной собственности (собственник), или совершеннолетний член семьи владельца, проживающий в данной квартире, а также квартиросъемщик, пользующийся квартирой на условиях договора найма (поднайма).

Страхователь может заключить договор на случай уничтожения или повреждения квартиры выборочно или одновременно по всем перечисленным ниже группам рисков:

- пожар, взрыв, стихийные бедствия, внезапное разрушение конструкций жилых и подсобных помещений (если это не вызвано проведением в них дополнительных строительных или отделочных работ), наезд транспортных средств;

- аварии водопроводной, канализационной или отопительной систем, проникновение воды из соседних помещений;

- неправомерные действия третьих лиц;

- возмещение ущерба за повреждение или уничтожение соседних квартир;

- проникновение воды, пожар или взрыв, причиненные по вине страхователя.

Договоры страхования заключаются государственной страховой организацией на срок от 2 до 11 месяцев и от 1 года до 3 лет включительно.

Страховая сумма устанавливается в размере действительной стоимости квартиры (с учетом износа), определяемой оценочными комиссиями (БТИ и др.). При наличии дополнительных устройств, улучшенной отделки, замены сантехнического и другого оборудования страховая сумма по договору может быть увеличена на стоимость фактических затрат, о чем в страховом свидетельстве производится соответствующая запись.

Договор страхования может быть заключен по договорной цене, но не превышать трехкратной оценки БТИ. В этом случае применяются дифференцированные тарифные ставки.

В случае если квартира была повреждена и после этого отремонтирована, а также при установлении в квартире за период действия основного договора дополнительных устройств страхователь может увеличить размер страховой суммы до ее действительной стоимости с учетом износа, заключив дополнительный договор страхования на срок, оставшийся до окончания основного договора.

Договор страхования заключается по месту постоянного жительства страхователя на основании письменного или устного заявления после осмотра работником страхового органа принимаемой на страхование квартиры.

5. Договор аренды

Составляя данный документ, необходимо четко указать сроки аренды, а также то, в каком размере и когда будет вноситься оплата.

Внесите также в договор пункт, касающийся задержки оплаты: если арендатор откладывает регулярный взнос на 2-2.5 недели, то на сумму будет начисляться штраф, который обычно составляет 0.5-1% от суммы регулярной платы.

Если же квартирант не передал Вам деньги в течение месяца, то он должен будет освободить жилплощадь.

Если Вы заключили длительный договор на срок 1.5-2 года, то будет целесообразно указать в нем цену только на 6 месяцев, т.к. цены за этот период повысятся.

Регистрация по месту пребывания

По закону, если квартирант арендует ваше жилое помещение на срок свыше 90 дней, ему необходимо оформлять регистрацию по месту пребывания (иначе - временную прописку). Для этого он должен предоставить в местное отделение ФМС документ, удостоверяющий личность, заявление установленной формы, а также договор найма жилого помещения. Если не произвести временную регистрацию вовремя, не только квартиросъемщику, но и владельцу жилья грозит штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Как платить налоги

Налоги и обязательства уплаты по ним – самые разные.  Здесь принимается в расчет статус гражданина. Ведь он может заниматься предпринимательством либо не быть связанным с данной сферой.  Гражданин, который уже является бизнесменом, может предоставлять жилье в аренду. Тогда есть выбор между системами внесения налогов. Предприниматель по общей системе платит больше налогов и представляет много отчетов.

К сожалению, не всегда сумма залога позволяет покрыть причиненный ущерб в полной мере, поэтому можно застраховать жилое помещение и находящееся в нем имущество, включая риски пожара и затопления. Можно заранее обговорить, что страховку оплачивает арендатор при въезде в квартиру.

Налогообложение доходов

Сдавая квартиру в аренду, владелец квартиры не должен забывать об обязанности платить налоги. Налоговая ставка для физических лиц составляет 13%. Если лицо сдает несколько квартир, ему нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае налог составит либо 6 % от дохода (упрощенная система налогообложения), либо 15% от доходов за вычетом расходов (общая система).

Наверх