» » Как правильно продавать квартиру

Как правильно продавать квартиру

Как правильно продать квартиру

В первой части нашего мини-сериала мы рассказывали о том, что делают профессионалы рынка, чтобы продавать чужие объекты легко и быстро. На этот раз уделим внимание тем, кто решил расстаться со своей собственностью, но по адекватной цене и с минимальными рисками. 
Среди самых популярных ошибок продавцов недвижимости участники рынка чаще всего называют невнимательность к документам, неправильную оценку и ненужный ремонт. RealEstate.Ru опросил крупных риелторов и составил собственный список рекомендаций для тех, кто планирует продать квартиру.

Собираем документы

Продажа любого объекта начинается с проверки документов, поэтому прежде всего продавцу нужно убедиться, что все документы оформлены надлежащим образом, и квартира готова к продаже.


Существует два основных варианта продажи квартиры: первый – положиться на агентство недвижимости (хорошо, если есть проверенное и надежное). Второй способ - сделать все самостоятельно.

С помощью специалистов


Услугами риелторов можно воспользоваться и бесплатно. Для этого, во многих риэлтерских фирмах существует система экспресс-оценки. Для получения информации таким способом, достаточно позвонить в фирму и назвать параметры квартиры, выставляемой на продажу, серию дома и его адрес. После этого, оператор риэлтерской фирмы сделает запрос в свою базу данных, где содержится информация об аналогичных жилых помещениях, и назовёт Вам примерную цену.


Резюмируя все сказанное выше, вынужден констатировать, что все методики оценки имеют некоторый процент погрешности, а это значит, что окончательное решение по цене Вы будете принимать самостоятельно в зависимости от Вашей конкретной ситуации.


Кстати, не стоит гнушаться и той информацией, которая в больших количествах имеется в газетах объявлений или в Интернете. Там можно найти ценовую информацию по квартирам, аналогичным Вашей.


Налог с продажи квартиры


И вот Вы, наконец, определились с предполагаемой ценой. Теперь придётся прояснить для себя один неприятный, но неизбежный процедурный вопрос, связанный с продажей квартиры.


Дело в том, что те деньги, которые вы получите в результате продажи квартиры, по закону считаются Вашим доходом, а значит, Вы должны будете заплатить с них подоходный налог. А если у квартиры несколько владельцев, скажем, она находится в долевой собственности членов Вашей семьи, то сумма подоходного налога распределяется между ними пропорционально размеру их доли.


Однако, не так всё страшно, и тут есть одна хитрость, а именно, если Вы владеете данной недвижимостью на протяжении срока, меньшего чем пять лет, то Вы не обязаны платить налог с суммы, не превышающей один миллион рублей. В случае же, если Вы являетесь собственником квартиры в течении более чем пяти лет, то налог не уплачивается вовсе. Такие меры Государство приняло для того, чтобы бороться со спекуляцией жилыми помещениями.

— если у вас обменный вариант, то будьте готовы к тому,  что на рынке практически нет Продавцов квартир, которые бы продавали их самостоятельно. Соответственно, вам придется самостоятельно искать их. Искать их по объявлениям практически бесполезно. Необходимо будет самостоятельно давать объявления в газеты, Интернет, журналы, то есть нести расходы как времени, так и денег.  Кроме этого, на растущем рынке недвижимости есть риск того, что если вы протянете, то на ваши деньги вы уже не сможете купить квартиру, которую планировали. Если вы к этому готовы и у вас есть время, деньги, то вперед. При самостоятельной продаже квартиры и покупке другой квартиры вы сможете заработать или сэкономить довольно приличную сумму.  Если не готовы, то обращайтесь к Агентствам недвижимости.

 Совет  № 2.  Оцените свою недвижимость.

         Это довольно просто. Но еще раз хочу вернуть вас к правилу № 1. Все остальные правила – это техника. Их выполнение при надлежащем понимании очень простое. Многое можно за совершенно небольшие деньги поручить другим. Но выработка стратегии – это ваше дело.

Итак, объявления составлены, оформлены и расклеены/размещены в газете, интернете, на радио и т. д. Что дальше? Как только информация о продаже стала доступна потенциальным покупателям, нужно быть готовым к тому, что появится огромное количество звонков. Хорошо, если в объявлении вы уточнили, в какое время лучше звонить. Возможно, стоит продавать квартиру в период отпуска. Это время можно будет полностью посвятить вопросам совершения сделки. Старайтесь уделить максимум внимания каждому клиенту. Чем большим будет количество людей, с которыми вы пообщаетесь, тем выше вероятность, что жилье будет продано в ближайшее время.

Как и когда организовать просмотр?

Осмотр квартиры – это важный шаг. Только после того, как клиент увидит недвижимость воочию, он примет решение о совершении сделки. Стоит ли продавать квартиру, если она не приведена в порядок? Этот вопрос мы уже поднимали. Еще раз напомним: отсутствие ремонта и должной уборки сыграют не в пользу продавца.

Стоит быть готовым к тому, что, кроме потенциальных покупателей, квартиру захотят посетить риелторы. По телефону они таковыми, скорее всего, не представятся. Но стоит им переступить порог дома, как они тут же начнут предлагать свои услуги. Продать новую квартиру можно и без помощи посредников. Но если жилье не имеет презентабельного вида, а совершить сделку нужно побыстрее, есть смысл воспользоваться помощью специалистов.

Выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра прав). Выдается платно. Справка о наличии ограничений (обременений) прав, также о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта недвижимости. Хотя законодательно срок действия справки не определен, считается, что она действительна 30 дней. Выдается в отделе УФРС (Управление Федеральной регистрационной службы) по Вашему округу.        

Также может потребоваться справка из налоговой - об уплате налога на недвижимое имущество. Это особенно актуально, если продаваемая квартира была получена по наследству или дарению.        

Если у продавца есть супруг/супруга, то понадобится Согласие на продажу - это один поход к нотариусу. Если в дальнейшем планируется покупка недвижимости, можно в одном документе указать и согласие на покупку, чтобы не платить за два документа.        

Если в сделке участвует несовершеннолетний - необходимо получить разрешительные документы от Отдела опеки и попечительства (РОНО). Следует учесть, что в этом случае должен быть подобран встречный вариант покупки другого объекта недвижимости, причем, в котором жилищные условия несовершеннолетнего будут явно улучшены.  Вполне возможно, что список документов для продажи может выйти за рамки указанных. Например, особо осторожный покупатель может попросить справку из психоневрологического и/или наркологического диспансера, что не должно Вас обижать: сегодня это скорее норма, а не исключение из правил.

Как продать квартиру по ипотеке?

Последние годы в России половина квартир на рынке недвижимости приобретается с помощью всевозможных ипотечных программ, предлагаемых различными банками. При этом процентная ставка по ипотеке и срок погашения зависит от различных факторов.

 


Человек, взявший квартиру в ипотеку, через несколько лет после платы каждый месяц денежных средств за квартиру, начинает думать, а как же избавиться от покупки, которая тяготит карман, и за которую придется расплачиваться еще много, много лет. Можно ли продать квартиру, взятую по ипотеке, или же получить кредит на жилье, которое имеет большую площадь? Постараемся найти ответы на эти вопросы, которые, наверное, волнуют многих людей, воспользовавшихся всеми «прелестями» российской ипотеки.
Да, человек может продать свою квартиру, взятую по ипотечной программе. В данном случае такая продажа квартир   осуществляется как реализация обычной недвижимости. Но все-таки есть ряд трудностей, с которыми столкнется владелец квартиры, купленной через ипотеку. 
В первую очередь продажу ипотечной квартиры можно выполнить после того, как банк, в котором вы брали кредит, даст согласие на выполнение данной операции. Во-вторых, следует помнить, что выполнение данной процедуры займет большое количество времени и сил на сбор всех нужных документов и получения всех согласований в различных инстанциях. В данном случае поиском новой квартиры стоит заняться, лишь тогда, когда вы продадите существующее жилье. 


Первым шагом при продаже ипотечной квартиры является встреча с менеджером банка, в котором вам предоставили денежные средства на покупку недвижимости. В ходе встречи вы должны узнать у сотрудников банка, на каких условиях кредитующая организация предоставит вам возможность реализовать вашу жилплощадь. Данные условия должны быть указаны в договоре, которое вы заключали с банком на момент предоставления денежных средств по ипотечной программе.


Кроме этого, важным моментом является вопрос досрочного погашения кредита. Если банк не установил никакого моратория на досрочную выплату денежных средств по ипотеке либо этот мораторий уже был с вас снят, вы можете смело обращаться в банк по вопросам продажи квартиры. В том случае, если вы задерживали ежемесячные платежи по кредиту, то банк может отказать вам в реализации квартиры. Поэтому старайтесь платить во время по всем кредитным платежам, чтобы сохранить вашу безупречную банковскую историю.

Таким образом, мы можем сделать следующие выводы из первой рекомендации:

-распределение расходов каждой из сторон по оформлению сделки

-срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру от своих вещей и передать покупателю ключи


3. подготовьте квартиру к продаже


4. разместите рекламное объявление


5. воспользуйтесь платными опциями


6. будьте готовы торговаться

Подсмотрите цены в газетах бесплатных объявлений, в интернете, среди листовок, расклеенных на входах в подъезды своего микрорайона, на местных форумах, где часто напрямую публикуют свои предложения собственники квартир. Проведите разведку на местности. Конкурентов надо знать в лицо. Чаще всего квартиры продаются «плюс-минус» в пределах средней стоимости. Но ведь у кого-то квартира будет получше, у кого-то похуже, а кто-то наверняка завысил цену. Часто бывает, что даже в одном доме, цены похожих квартир существенно отличаются друг от друга. Поэтому идеальный вариант – лично посетить под видом покупателя пару-тройку квартир из списка, чтобы на деле посмотреть выставленные на продажу похожие варианты. Я в своей практике посещаю лично минимум 20 квартир в выбранном районе, перед тем как выставить продаваемый мною объект на рынок.

Как правильно установить стартовую цену и получить шквал звонков от покупателей

Если данная статья заинтересовала Вас, оставьте свой e-mail, и мы вышлем Вам полную инструкцию по грамотной и эффективной продаже своей квартиры (и не только квартиры!)

Наверх