» » Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру

Как правильно купить квартиру и оформить сделку?


Да, и такое бывает. Нет предела человеческой доверчивости и недальновидности! А количество желающих воспользоваться этими качествами своих сограждан растет пропорционально числу издаваемых нашим правительством несовершенных законов. Как только в них возникает лазейка, туда сразу же устремляются аферисты всех цветов и фасонов, чтобы половить рыбку в мутной воде. И методы этой, с позволения сказать, ловли, зачастую бывают такими, что браконьеров можно назвать воспитанниками младшей группы детского сада.


Слишком велик соблазн и слишком велики ставки, чтобы мошенников остановила перспектива оставить кого-то без средств к существованию, а то и лишить жизни. Сколько в судебной практике рассматривалось случаев, когда многие "совершенно добровольно" подписывали дарственные, завещания, доверенности, а потом скоропостижно переезжали в отдаленные деревни, а то и умирали от сердечной недостаточности, предварительно передав мошенникам из рук в руки квадратные метры своего жилья...


Если кто-то продает "нечистую" жилплощадь, то существует опасность стать ее покупателем, а потом в одночасье лишиться того, что казалось приобретенным по закону и в соответствии с правовыми нормами.


Так что найти на вторичном рынке подходящую вам квартиру – полдела. А вот ухитриться купить эту квартиру и правильно оформить сделку, которую потом не признают недействительной, – это уже задача гораздо более сложная, которая зачастую бывает под силу не каждому, решившему сделать это самостоятельно. Впрочем, о привлечении к покупке недвижимости профессионалов мы еще поговорим, а сейчас обозначим основные линии поведения покупателя вторичного жилья.

Приобретение жилья требует чрезвычайно серьезного подхода со стороны всех участников сделки. Крайне желательно участие профессионального риэлтора для оказания квалифицированной поддержки, обеспечения соблюдения двусторонних прав и всех процедурных вопросов. Самостоятельно совершать сделку купли-продажи, начиная с подбора вариантов до момента закрепления права на собственность, очень сложно.

Итак, с чего начинается сделка. Продавцу объекта недвижимости необходимо иметь на него соответствующие правоустанавливающие документы и получить согласие на проведение операций по продаже всех других собственников, если таковые имеются. Одного желания «продать» недостаточно, продавец должен иметь полное право на совершение продажи жилья.

Первый этап при покупке квартиры это поиск удовлетворяющих Вас предложений. Найти варианты, которые устроили бы Вас по цене и требованиям, можно в газетах или в Интернете. После того как Вы нашли и посмотрели интересующую Вас квартиру, необходимо убедиться в том, что:

  • Вы покупаете квартиру у собственника (владельца). Если таковых несколько, то необходимо убедиться что они все согласны на продажу квартиры. Для того, чтобы это выяснить, нужно посмотреть правоустанавливающие документы на квартиру. В случаях продажи квартиры по доверенности, желательно увидется лично с ее собственником. Это нужно чтобы сверить подпись на доверенности, с подписью хозяина квартиры.
  • Собственник квартиры является дееспособным. Эту информацию можно выяснить в органах опеки и попечительства по месту регистрации продавца квартиры.
  • У продавца собран весь пакет документов, необходимый для продажи квартиры: гражданский паспорт, правоустанавливающий документ на квартиру (акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, о праве на наследство и проч.), без этих документов продавец не может продать квартиру.
  • в квартире никто не прописан, кроме самого продавца. Выписать прописанных в квартире людей можно только через суд.
  • в продаваемой квартире не было незаконных перепланировок. Если таковые были, то они будут отмечены на поэтажном плане БТИ красными линиями.

- какая общая и жилая площадь необходима семье;

- свои предпочтения по планировке, например: смежные или отдельные комнаты, большая кухня, отдельная ванная комната или совместный санузел;

- какой этаж вам подходит лучше всего, и на каких этажах вы категорически не будете покупать квартиру;

Часто бывает так, что на просмотр квартиры приходят сразу несколько потенциальных покупателей. Если квартира понравилась сразу нескольким, то в выигрыше окажется тот, кто первым внесет предоплату. Бывают, правда, и случаи аукционов, когда жадный (pardon, очень расчетливый) покупатель прямо заявляет, что отдаст квартиру тому, кто больше предложит. Что делать в этом случае - решать вам, но стоит отметить, что если в результате аукциона цена квартиры переваливает за ту, которая указана в вашем договоре поиска, то этот вариант также не засчитывается.

Если же все в порядке и вы внесли требуемую сумму, то начинается самый, пожалуй, ответственный этап - сбор документов и их проверка. Напомним, что сегодня из всех участников рынка недвижимости покупатель оказывается самым с юридической точки зрения беззащитным. Юридическая практика такова, что в случае признания сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение и возвращают друг другу все полученное по сделке. Если вспомнить о том, что подавляющее большинство квартир на вторичном рынке продается по оценочной стоимости БТИ, то нетрудно догадаться, что именно эту сумму получит покупатель в качестве возврата всего полученного по сделке. Даже революционный шаг в российском законодательстве - защита государством прав добросовестного приобретателя - осуществляется в размере максимум одного миллиона рублей.

Расширенная выписка из домовой книги (берется в РЭУ или ДЭЗе). В этой выписке указаны все, кто проживал в данной квартире с момента постройки дома, а также на каких основаниях они оттуда выехали.

Обратите пристальное внимание на документ, если имеется штамп о разводе, так как, если продавец был участником бракоразводного процесса меньше 3 лет назад, то его супруга или супруг имеют право предъявить свое право на жилье.

Чтобы избежать мошенничества, нужна лишь простая проверка – одинаковы ли площадь жилья и адрес, указанные в документах. Если вы будете невнимательны, то можете приобрести совсем не тот объект, за который заплатили.

Кто продает квартиру

  • Если это семейная пара с ребенком, то следует узнать прописан ли ребенок в квартире. Если прописан, то это может осложнить процесс оформления документов, т.к. родителям нужно будет получать справки из органов опеки.
  • Если это родственник хозяина квартиры и продает по доверенности, то тут следует внимательно отнестись к документам (обман при продаже квартиры с помощью поддельных документов не такая уж и редкость, по крайней мере раньше). Чтобы подстраховаться сделайте титульное страхование.

По ссылке подробная статья что такое титульное страхование при покупке квартиры .

Состояние квартиры

  • Осмотрите сантехнику, трубы отопления, батарей — это один из самых дорогих этапов ремонта.
  • Осмотрите стены под окнами, в углах комнат на наличие следов плесени или промерзания — это может в дальнейшем повлечь дополнительные расходы.
  • Обратите внимание, если квартира сдавалась или сдается, то вам придется как минимум менять замки, а то и всю дверь — это еще одна статья дополнительных расходов.
  • Проверьте электропроводку, если не разбираетесь, то лучше пригласить кого-нибудь на помощь.
  • Посмотрите наличие счетчиков на воду и электричество — отсутствие говорит о том, что со временем их установка станет вашей головной болью, если счетчики установлены, то смотрите дату поверки.
  • Если есть балкон, то проверьте хотя бы визуально его надежность. Во многих старых домах на балконы опасно выходить. Или другой вариант, если балкон не застеклен, то это шум и пыль в квартире.

Все это повод для торга.

Кто ваши будущие соседи

  • Валяющиеся возле подъезда бутылки или шприцы уже говорят о многом, но отсутствие таковых не гарантия что вам не будут доставлять хлопот. Порой с виду вполне приличные люди могут вести себя намного хуже.
  • Если в соседних подъездах живут алкаши, бомжи, то это тоже повод задуматься. Решение каких-либо проблем в доме будет перекладываться на вас, в том числе и в финансовом плане.

Как видите очень много нюансов которые нужно бы учесть при выборе квартиры, но не всегда это может получиться. Но соседи, наверное, один из тех пунктов, на который следует обратить особое внимание.

Как бороться с шумными соседями читайте по данной ссылке.

а) Если ставится вопрос о признании сделки притворной - какие есть доказательства ничтожности сделки. Например, на притворность договора дарения может указывать договор аренды банковской ячейки, подтверждающий передачу денег и т.п. На основании ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать основания своих требований иначе они просто не будут удовлетворены.

б) На сколько вы добросовестный приобретатель и как сможете доказать, что при покупке спорной квартиры не знали и не могли знать о незаконности совершаемой сделке.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного гражданским законодательством. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.).

Отдельный важный пункт — передача денег за квартиру. Достаточно часто при заключении договора купли-продажи бронируют ячейку в банке, куда кладут деньги. Продавец имеет право забрать их оттуда после того, как квартира перейдет к вам в полноправное владение. Но, передав деньги, не забывайте взять с продавца расписку о их получении. Это важный документ, который доказывает, что вы заплатили всё причитающееся по договору.

Чтобы не бегать впоследствии за продавцом и распиской (а бывает, как вы понимаете, всякое), достаточно разумным решением будет забронировать две ячейки, в одной из которых будут лежать деньги, а в другой — расписка от продавца о их получении. Забрать содержимое ячеек вы с бывшим владельцем сможете на одних и тех же условиях.


Все: финиш! Кстати, в хороших агентствах недвижимости риэлтор получает вознаграждение только по достижении этого этапа.

P.S. На самом деле, шагов до финиша сделки может быть гораздо больше. Стоит только подключить ипотеку или войти в альтернативную сделку.

Елена Шевцова

Еще статьи по теме: "Как безопасно продать, купить квартиру"

Наверх