» » Как продать долю в квартире

Как продать долю в квартире

Оценка доли в квартире | Содольщик.РФ

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыОценка доли в квартире, процесс довольно сложный, даже для профессионала. Правильно определить стоимость доли жилого помещения под силу далеко не каждому, даже весьма искушенному эксперту в этой области, не говоря уже о специалистах в смежных областях по продажам квартир и нежилых помещений.

Стоимость квартиры, например, может определить любой дилетант в области недвижимости, используя для этого простой способ сравнения. Использовать для этого лучше, разумеется, любую интернет-базу квартир, коих в настоящее время развелось превеликое множество. Опытные риэлторы, начинавшие работать ещё до эпохи интернета, часто вспоминают, как использовали для сравнительной оценки только газеты и журналы по недвижимости (других ориентиров тогда попросту не было). Для четкого понимания цены достаточно сравнить параметры оцениваемой квартиры с несколькими другими, со сходными параметрами, продающимися в текущий момент времени или проданными недавно. Погрешность ошибки относительной стоимости квартиры будет ничтожной. Разница будет заключаться в качестве ремонта или ещё в каких-то деталях, но в общем, цена будет определена почти верно. Этот метод действовал в середине 90-х, надежно он работает и в наши дни.

Для такого скрупулезного дела, как оценка доли в квартире, этот старинный дедушкин метод не подходит. Слишком весомое значение в цене доли имеют мелкие, на первый взгляд, детали. Но именно из них и вырисовывается общая картина любой, даже самой невероятной доли в квартире.

Подавляющее большинство Содольщиков до того, как ими была произведена оценка доли в квартире, наивно считали, что стоимость доли квартиры легко вычисляется простым арифметическим соотношением размера их доли в квартире к общей стоимости всей квартиры. Они полагали, что для понимания цены доли им нужно всего ничего: выяснить сколько стоит всё жилое помещение и вычленить из этой стоимости свой размер доли. Увы, это не так.

Сейчас рынок долей перенасыщен изначально непродаваемыми вариантами, выставленными по завышенным ценам. Это произошло по причине того, что таким делом, как оценка доли в квартире, стали заниматься все, кому не лень. Принцип работы агентства недвижимости прост - заманить клиента к себе высокими ценами. Поэтому, отвечая на звонки клиентов, расторопные агенты, не стесняясь, объявляют им более высокие цены на их доли квартир, чем они есть на самом деле, и, при этом, всячески убеждают клиента, что сумеют продать их по этой цене.

оценка доли в квартире, оценка доли квартирыЗавышая цену на доли, агентство недвижимости умышленно идёт против законов рынка, однако, обманутому собственнику в начале даже нравится, что его имущество оценено дорого. В глубине души каждый надеется, что покупатель найдётся. Но, при этом, логика риэлторов верна и заключается в том, что спустя полгода, когда терпение клиента и договор уже заканчиваются, они убеждают продавца существенно снизить цену, мотивируя это обстоятельство изменением коньюнктуры рынка. В результате Содольщик снова остается в агентстве, а доля продается уже по более низкой цене. Это, так называемый, процесс "утрамбовывания" клиента. Аналогичная процедура происходит ещё через полгода, и только тогда доля квартиры выходит на более-менее рыночную цену.

Для прохиндеев в этом непрерывном потоке есть прямая выгода - одни, потеряв надежду, снижают цену, и их доли, худо-бедно, но продаются, другие - полные оптимизма, только заходят в этот процесс. В целом, неплохо, правда? 

Иногда, более уступчивого клиента удаётся спустить с небес и гораздо быстрее. Такие горе продажи тянутся годами, зато у агентства в продаже сразу не меньше полусотни долей, а это уже, ну о-о-очень солидно! У профессионалов рынка есть хорошее правило - обзванивать прошлогодние варианты, самое интересное, что они никуда не делись, а стали только дешевле.

Если доля в квартире находится в собственности продавца три года и больше, то налог с продажи доли в квартире платить не придется. Ее продажная стоимость никакого значения не имеет. Будь это хоть 1 рубль, хоть 100 млн. рублей.  Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Цитата:

----------------------
«Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более».

-----------------------

Причем три года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей в квартире может начаться в начале, середине или конце года. Подробности про расчет трех летнего срока смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля в квартире была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю (если по ней выдано отдельное свидетельство) или на саму квартиру в которой у вас есть доля (если на вашу долю отдельного свидетельства нет). Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства (он указан в самом документе). Не вполне юридически правильно (обычно этот срок начинает считаться раньше - с момента госрегистрации документов на долю или квартиру, а не выдачи Свидетельства на руки) — зато очень просто. Тем более, что с момента регистрации документов до момента выдачи свидетельства проходит очень незначительный период времени (одна или две недели).

Как быть, если доля в квартире, которая есть у вас на момент продажи, получена частями? Например, вы первоначально владели одной долей в квартире (скажем 1/3). Затем получили по наследству еще одну долю в этой же квартире (например, еще 1/3). В результате ваша доля составила 2/3. И вы получили новое Свидетельство  о госрегистрации вашей доли (на 2/3). Так с какого же момента начинают отсчитывать трехлетний срок: с момента получения первой доли или второй? Правильный первый вариант. Срок владения долей начинает отсчитываться с того момента, когда вы получили ЛЮБУЮ часть в квартире. Тот факт, что впоследствии размер этой доли увеличился или уменьшился никакого значения не имеет. Подробнее об этом читайте по ссылке.

Пример
В марте 2011 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2013 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. Соответственно по состоянию на сентябрь 2013 года доля сына составила 2/3. При этом сын получил новое Свидетельство о государственной регистрации его доли.

При продаже квартиры считается, что сын владеет своей долей (уже в размере 2/3) с марта 2011 года. Факт увеличения его доли в связи со смертью отца при расчете налогов значения не имеет. Поэтому если квартира будет продана после марта 2014 года, то налог никому из продавцов платить не придется. Долями в квартире все продавцы владеют больше трех лет.

Далее текст статьи про продажу доли, как это было раньше:

Продажа доли в квартире это большая разница по сравнению с продажей комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

В таком случае можно уведомить своего «более состоятельного» соседа о намерении продать  долю в квартире. Он может в течение 30 дней воспользоваться преимущественным правом покупки. Если право не будет использовано, то можно продавать третьим лицам.

Другое дело, найдутся ли такие. Ведь если доля – не отдельная комната в коммуналке, а непригодные для жизни на них несколько метров, то мало кому нужна такая сделка.

В таком случае на владельца большей доли подают в суд с целью принудить его выкупить меньшую долю. И такие судебные решения были.

Тушинское дело

1) договор дарения доли в квартире (дарственная);

2) договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;

3) залоговая схема с договором займа.

Итак, о способах продажи доли в квартире в обход преимущественного права покупки:

1) При дарении всей доли квартиры, по сути, происходит притворная сделка, которой прикрывается купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует, т.к. ничего не продаётся, а передаётся как бы безвозмездно. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ станет по решению суда ничтожной. Поэтому нужно делать всё юридически правильно, грамотно маскируя многие взаимоотношения сторон.

2) При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого у самого появляется преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом легко подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением, что затянет регистрацию на два месяца. А также возникает риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем, элемент притворности здесь тоже имеется, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем стала возможной продажа доли в квартире этому лицу. Поэтому такая схема практикуется крайне редко.

Регистрации соглашения о разделе дома в натуре предшествует сбор необходимых документов, подаваемых вместе с соглашением в регистрирующий орган. В самом соглашении в обязательном порядке указываются все собственники, их доли и то обстоятельство, что прекращается право общей долевой собственности и иные необходимые для регистрации данные. С этим соглашением необходимо обратиться в БТИ, где составляются отдельные технические паспорта на каждую часть жилого дома. В дальнейшем на основании технических паспортов объекты ставятся на кадастровый учет в ФБУ «Кадастровая палата». Основанием для регистрации части жилого дома будут являться соглашение о разделе и кадастровые паспорта на каждую часть дома. После получения свидетельства о праве собственности на часть дома эту часть можно смело продавать. Для этого вместе с покупателем необходимо обратиться в органы регистрации. Единственный документ, который понадобится, – договор купли-продажи части дома.

Ответ на вопрос дан по телефону.


27.03.2016 - Екатерина Киселева

Здравствуйте. У меня квартира 5/6 долей, 1/6 доля у сестры. Я хочу продать квартиру ,а она не дает согласие

Ответ на вопрос дан по телефону.


25.03.2016 - Валерия Семенова

Продажа доли в квартире,где я не проживаю,но прописана.

Ответ на вопрос дан по телефону.


24.03.2016 - Виталий Петрашевский

Я покупаю 3/4 доли в квартире, собственником остальной 1/4 доля является мой сын, а покупаю эти 3/4 у его отца, который зарегистрирован и проживает в жругом месте. Регистратор, указывает мне на то, что я являюсь посторонним лицм и мне будет отказано в регистрации, достаточно ли будет заверить у н

Ответ на вопрос дан по телефону.


24.03.2016 - Георгий Сибиль

Я собственник 1/2 доли в 2х.комн.квартире.Второй собственник бывшая жена.Прописана дочь 21год.Молу ли я выписать дочь из квартиры

Ответ на вопрос дан по телефону.


23.03.2016 - Юлия Молчанова

Доброй ночи! Если квартира была приватизирована до появления ребенка, будет ли при делении долей как-то учитываться ребенок?

Ответ на вопрос дан по телефону.


12.03.2016 - Галина Беляева

Здравствуйте! у меня 1/3 доли в трехкомнатной квартире я могу заложить ее без участия других дольщиков среди них нет не совершеннолетних детей !

Ответ на вопрос дан по телефону.


10.03.2016 - Валерий Охрименко

Здравствуйте ия. Меня зовут . У нас 3-х комнатная квартира, в собственности которой 3 человека, в том числе несовершеннолетний ребенок. (Мама, я и дочь).


09.03.2016 - Григорий Щурин

Здравствуйте! подскажите, пожалуйста, каковы должны быть мои действия при продаже доли в квартире. У нас бывшим супругом двухкомнатная приватизированная квартира в равных долях, я нашла покупателя на свою комнату. Как сейчас мне выделить долю в статусе комнаты и как продать, т.е. куда обращаться?

Ответ на вопрос дан по телефону.


26.02.2016 - Клавдия Петухова

2 собственника в 3 комнатной квартире , у одного 1/4-у другого 3/4 , может ли собственник 1/4 продать свою долю без разрешения другого собственника 3/4

Ответ на вопрос дан по телефону.


25.02.2016 - Людмила Ефимова

ия, могу ли я продать свою долю квартиры без согласия одного из собственников? собственников 3 человека


24.02.2016 - Виктория Большакова

ЗДРАВСТВУЙТЕ ,У МОЕЙ МАМЫ ПРИВАТИЗИРОВАННАЯ КВАРТИРА 3-КА,У МЕНЯ И МОЕГО НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНЕГО РЕБЕНКА И МОЕГО БРАТА В ЭТОЙ КВАРТИРЕ ПО 1-4 ДОЛИ.МОЙ БРАТ РЕШАЕТ ПРОДАТЬ СВОЮ ДОЛЮ.ЧТО ОН МОЖЕТ СДЕЛАТЬ БЕЗ НАШЕГО СОГЛАСИЯ?


20.02.2016 - Виталий Василев

после развода жена хочет продать 1/2 долю в двухк. квартире. Чем мне это чревато?

Ответ на вопрос дан по телефону.


20.02.2016 - Александр Пнин

Вступил в наследство по завещанию 2хкомнатная квартира 44,9кв.м 2/3 мне 1/3 брату как правильно сдать в аренду мою комнату/долю/он не дает согласия вт.ч и на продажу,отношения всегда были натянутыми

Ответ на вопрос дан по телефону.


20.02.2016 - Анатолий Филютич

Добрый день. Подскажите, у нас приватизирована квартира на мама, папа, сестра. я и мои несовершенно летние дети.Могу ли я продать или подарить свою часть и часть моих детей? Как?

Кем являются покупатели долей в квартирах?

Их условно можно разбить на две группы.

Первая - это покупатели, приобретающие долю для пользования ею по прямому назначению (для проживания). Они заранее готовы к конфликту с другим сособственником и надеются, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия существования в этой квартире. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то такие покупатели этим вариантом не заинтересуются. 

Вторая группа покупателей – профессиональные рейдеры, покупающие доли для того, чтобы в дальнейшем, используя отработанные технологии, заставить собственника доли прийти к разрешению сложившейся ситуации в их пользу. Т.е.«сильного» ставят в  позицию «слабого» в этом конфликте и навязывают свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет адекватной.

Случается, что неуступчивый собственник доли в квартире потом часто сожалеет, вспоминая, как он раньше прессинговал другого собственника и упустил реальную возможность, чтобы с ним сговориться. Иногда он сам  вынужден осуществлять продажу доли квартиры по цене гораздо ниже рыночной.

Безусловно, основываясь на общем принципе свободы воли участников гражданских правоотношений, собственник доли вправе устанавливать ту цену, которая представляет для него интерес, продолжает С. Кондачкова из Urban Realty. "Тем не менее, рынок диктует свои законы. По сложившейся практике стоимость доли будет оцениваться ниже стоимости аналогичной комнаты на 30-40%", - говорит она.

Вот видите – порядок продажи доли в квартире совсем не сложен!

Наверх