» » Что нужно знать при покупке квартиры
загрузка...

Что нужно знать при покупке квартиры

Покупка квартиры в кредит. Риски покупателя


Риски покупателя при покупке квартиры в кредит

)»,
02.09.2010GZT.RU
 (Источник: «Как приобрести квартиру в новостройке?
10 советов от GZT.RU

11.01.2009),(«Источник: РИА Новости»Строители задерживают сдачу дома? Требуйте с
них неустойку!

19-04-2010),(Источник:
«Полезная информация о недвижимости»
 Виды мошенничества при покупке жилья

Из
выпуска от 28-10-2010 рассылки «Вся правда о недвижимости»)
 ( 
Аферы на рынке первичной недвижимости

13.03.2008),(«КДО»Долгожданное счастье…стать собственником

В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

Если продается доля в праве собственности на жилье или комната в коммунальной квартире, то понадобится нотариально заверенный отказ других собственников от права преимущественной покупки.

К предоставляемым для проверки квартиры правоустанавливающим относятся следующие документы:

  • договор купли-продажи, на основании которого квартиру в свое время приобрел ее нынешней собственник-продавец;
  • договор дарения;
  • договор мены;
  • договор ренты;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • справка о полной выплате пая (если продается квартира, приобретенная с помощью жилищного кооператива);
  • свидетельство о праве собственности на квартиру. При ознакомлении с ним внимательно сверьте адрес квартиры и паспортные данные, дабы убедиться, что именно продавец квартиры является собственником жилья;

Также выявить риски при проверке квартиры помогут:

  • кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план. По этим документам можно проверить квартиру на предмет общей площади квартиры (известны случаи, когда хозяева завышали площадь и пытались получить деньги за несуществующие квадратные метры). С помощью поэтажного плана риелторы обычно осуществляют проверку квартиры на предмет наличия несанкционированных перепланировок - о них свидетельствует несовпадение графического изображения на плане с фактическим состоянием квартиры, либо красные линии;
  • выписка из домовой книги. По ней можно проверить квартиру на предмет того, какие лица в ней зарегистрированы на момент продажи и кто проживал ранее. Здесь нужно иметь в виду, что выписывать зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд.

Продавец, и покупатель до оформления сделки должны предъявить документы, удостоверяющие их личность.

Также, особое внимание следует уделить проверке юридической чистоты квартиры. На профессиональном языке такая проверка называется "проверка чистоты титула". Данный термин подразумевает под собой выявление всех лиц, которые имеют какие-либо права на данную квартиру или потенциально могут их иметь, проверку на наличие обременений со стороны третьих лиц и ущемление прав бывших владельцев квартиры в предыдущих сделках по отчуждению (см. Юридическая чистота сделки).

Иногда полезно побеседовать с соседями.
Нужно добавить, что некоторые обстоятельства только с помощью экспертизы комплекта документов проверить сложно. Поэтому, если представляется такая возможность, то нелишним будет побеседовать с жильцами соседних квартир, участковым милиционером, прежними жильцами этой квартиры и т.д., поскольку некоторые из перечисленных выше обстоятельств могут стать известными именно из этих бесед. Например, именно в беседах с соседями может быть установлено, что квартира уже несколько месяцев сдается временным жильцам, которые в настоящее время отсутствуют.

4. ДОКУМЕНТЫ

Какие документы требуются для гос.регистрации сделки купли-продажи квартиры?

-заявление покупателя о гос. Регистрации его права собственности и заявление продавца о гос. регистрации перехода права собственности к покупателю. В регистрационной палате (полное название:Управление федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии)его составляет специалист палаты, Вам надо будет только расписаться в нем

Осторожно отнеситесь к покупке, если квартира продается по дубликатам документов. Когда документы на квартиру утеряны, тогда выданные копии становятся действительными, но мошенники могут продавать квартиру ещё один раз по старым документам. Что бы это проверить необходимо, заказать в ФРС справку о правоустанавливающих документах и заказывать её может только собственник квартиры. В справке указывается перечень документов, которые являются действительными на эту квартиру. Проверьте соответствие справки с документами, по которым продавец намерен вам продать квартиру. Проверьте историю всех прописанных и выписанных людей в этой квартире. Если в ней был прописан человек, который отбывает наказание в колонии, его на это время выписывают с квартиры. В итоге покупатель спокойно въезжает в новую квартиру, а через несколько лет появляется бывший заключенный. По закону его должны зарегистрировать по прежнему месту прописки, и он может проживать в этой квартире. А выписать его будет невозможно даже через судебное разбирательство.

Покупка квартиры в строящемся доме также имеет ряд преимуществ: гарантированная юридическая чистота квартиры и более низкая цена по сравнению с аналогичной квартирой на вторичном рынке. В данном случае покупатель является первым собственником жилья, и, следовательно, он застрахован от проблем обременения квартиры или претензий бывших владельцев.

Кроме того, покупая новую квартиру, покупатель может расплачиваться с застройщиком по частям и осуществлять ремонтные работы полностью в соответствии со своими пожеланиями.

Однако при покупке новой квартиры покупателю стоит учитывать, что процедура оформления такой недвижимости занимает гораздо больше времени. Если обычный договор купли-продажи может быть оформлен в течение 1-2 дней, то оформление договора передачи квартиры, на основании которого и передается покупателю право собственности на жилое помещение в новостройках, может занять 1,5-2 месяца.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке?

  1. Не рекомендуется в договоре указывать заниженную стоимость жилья. Недостоверные факты могут повлечь за собой аннулирование сделки;
  2. Если в купле-продаже участвует риэлтор, особый пункт о его обязанностях, включая форс-мажор, будет важен;
  3. В случае безналичного расчета при оплате следует подумать об аккредитиве. Это открытие продавцом личного банковского счета, на который в перспективе покупателем будет перечислена необходимая сумма. Лишь после предоставления продающей стороной всего комплекта документов будет обеспечен доступ к деньгам;
  4. Безопасность наличных расчетов гарантирована при использовании банковской ячейки. Необходимая сумма при продавце пересчитывается, проверяется на подлинность и кладется туда. При обговоренных условиях (предоставлении заключенного договора купли-продажи с заверением нотариуса) продавец получает доступ к ячейке;
  5. Необходимо разграничивать понятия аванса и задатка за квартиру. Аванс – способ предварительного расчета, сумма которого может быть полностью возвращена покупателю, если сделка отменена. Внесенный задаток остается у продавца, когда вина покупателя в срыве сделки юридически доказана. Если сделка аннулирована из-за продавца, покупатель получает задаток в двойном размере.

Как оформить налоговый вычет при покупке квартиры?

Продолжение следует….

Статьи цикла:

А.А.Лейба


Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого
выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и
исправим её.

Наверх