» » Как не стать обманутым дольщиком
загрузка...

Как не стать обманутым дольщиком

Как не стать обманутым дольщиком?

На вопросы ROSTOV.RU отвечает адвокат Елена Карибжанова

– Существует ли статистика по проблеме обманутых дольщиков?

– Не думаю, что кто-нибудь ведет учет лиц, подпадающих под условную категорию «обманутых дольщиков». В периодической печати за 2011 год мне встречались цифры о существовании более тысячи недостроенных многоквартирных домов по всей стране, а это сотни тысяч обманутых семей.

Реестр сформирован таким образом, что любой гражданин может узнать информацию обо всех объектах долевого строительства, возводимых каждым застройщиком; об интернет сайтах на которых размещены сведения и контактные данные застройщика, планируемые сроки сдачи домов в эксплуатацию и передачи жилых помещений дольщикам.

На сайте застройщика, как правило, можно получить более подробную информацию о строящихся домах, ознакомиться с проектной декларацией на объект долевого строительства.

Проектная декларация в части сведений о застройщике в соответствии со ст.20 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ должна содержать информацию:

1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы;

Проверить историю компании

Все предельно просто и понятно. Необходимо выяснить, сколько лет работает компания на рынке, сколько объектов было ей уже реализовано, были ли среди них долгострои, если да, то по какой причине, есть ли замороженные стройки, бывали ли случаи двойных продаж квартир, наконец, нет ли жалоб со стороны покупателей на качество строительства. В конце концов, возьмите лист бумаги, ручку, создайте шкалу "грехов" и составьте таблицу. В результате каждая компания получит свой рейтинг, который даст Вам возможность оценить надежность застройщиков. Да оценка будет субъективной, в силу ограниченных возможностей получения информации, но зато совершенно непредвзятой. Собрав "компромат", попытайтесь получить объяснения у представителя компании, но не верьте ни одному его слову. Вас же интересует надежность застройщика, а не то, насколько ловко подвешен язык у менеджера, с которым Вам посчастливиться пообщаться.


Один из основных показателей надежности компании – застройщика – это готовность банков предоставлять ипотечные кредиты под квартиры в новых домах данной строительной компании. Прежде чем начать работу по той или иной новостройке, банк тщательнейшим образом проверяет все документы по проекту, а также финансовое состояние самой компании и ее операционную деятельность. И далеко не все строительные компании могут успешно пройти эту длительную и сложную процедуру. Но в случае, если застройщик проверен банком и получил положительное решение о кредитовании квартир, то это верный знак того, что ваши риски минимальны.

Документы и договоры

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

3. Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).

4. Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.

4. Отдавать предпочтение тем застройщикам, которые предлагают всем покупателям одинаковую структуру сделки. По мнению заместителя генерального директора "Газпромбанк-Инвеста" Александра Кириловичева, если застройщик предлагает всем потенциальным покупателям заключать типовые сделки  на приобретение земельного участка и расположенного на нем пригодного для проживания дома (т.е. дома с подведенными коммуникациями), то есть основания рассчитывать на добросовестность застройщика.

Если же покупателю предлагается на его выбор приобретать только земельный участок, либо земельный участок с домом без коммуникаций, либо земельный участок с домом и с подведенными коммуникациями – это  отложенный финансовый риск. Ведь если половина покупателей дачного поселка откажется от централизованных коммуникаций,  т.е. предпочтет автономные устройства (свою скважину, свой септик, газовый баллон),  это не приведет к снижению в два раза стоимости необходимых инженерных сетей,  стоимость их подведения и подключения для застройщика уменьшится незначительно, а денежных средств на инженерные сети застройщик соберет в два раз меньше. При наличии такой вариативной структуры сделки с застройщиком покупатель не сможет заранее просчитать, в какую сумму выльется лично для него подведение коммуникаций и во сколько в итоге обойдется реализация его мечты о загородном доме. Кроме того, сроки реализации этой мечты будут полностью зависеть от того, как долго застройщик будет собирать с покупателей средства, достаточные для подведения коммуникаций.

Уступка прав

Еще один «белый» способ купить квартиру в строящемся доме — это договор уступки прав требований. Его суть заключается в следующем: если клиент, заключивший с застройщиком договор участия в долевом строительстве, захочет продать строящуюся квартиру, то он должен составить с новым покупателем договор уступки прав требований, который подлежит государственной регистрации.

Переуступить права по договору участия в долевом строительстве можно после государственной регистрации договора и до момента подписания акта о передаче объекта долевого строительства. Дольщик вправе уступить свои права, только если он уплатил застройщику полную стоимость по договору, в ином случае допускается уступка прав с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

При заключении договора не лишним будет запросить у застройщика информацию о его финансовом положении, в том числе о размере кредитной задолженности и сроках ее погашения, только после всех истребованных документов можно заключить договор, который должен предусматривать сроки и завершения строительства, адрес нахождения строительного объекта и передачу объекта по акту приемки.

Как не стать обманутым дольщиком

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

  • точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
  • расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
  • четкая ответственность за несоблюдение условий договора.

Конечно, 100 % гарантии, что дом будет сдан в срок, и будет вообще сдан, Вам не даст ни одна проверка и ни один документ. Бывает всякое, однако застраховать себя от явного мошенничества вполне возможно.

Наверх