» » Продам долю в квартире

Продам долю в квартире

Собственника доли в квартире можно заставить ее продать - Рынок жилья

25.09.2014 | 15:20


Текст:
Вячеслав Березниченко    Коллаж: Татьяна Воронина

Собственник большей доли в квартире может по решению суда выплатить компенсацию собственнику меньшей, даже вопреки его желанию. Долгое время подобное было невозможно, но Верховный Суд России создал прецедент.

Долевая собственность может быть только в жилье, которое приватизировано. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, где у каждого жильца есть своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя имеются также места общего пользования).

Если вся квартира принадлежит исключительно Вам, то её продажа не вызовет никаких затруднений. Но продажа доли в квартире – трудная задача, если она продаётся отдельно. Гражданским кодексом РФ установлено, что недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность, говоря юридическим языком, может быть совместной (если доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит конкретизированный размер доли).

При совместной собственности квартира находится чаще у супругов, при условии, что жильё приобреталось в браке, а доли они не определяли. Но сейчас так уже не делают. А ещё остались квартиры, которые были приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только началась и чаще доли в таких квартирах никто не определял. Это в наше время определение долей в приватизации жилья делается обязательно. А тогда никто не знал, что с определением долей и жить гораздо проще будет. Например, при наследовании недвижимости, где доли были определены, меньше трудностей: наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от определения доли в квартире, которое часто сопряжено с необходимостью обращаться в суд, если другой собственник откажется у нотариуса подписать соглашение об определении долей.

Совместная собственность может быть переоформлена в долевую, что рано или поздно становится необходимым. Чаще доли при этом признаются равными. Но бывает, когда суд может принять другое решение, например, если вопрос затрагивает интересы детей при разводе. Но это не распространённый случай. В общем лучше доли определять сразу.

Иногда один из собственников решает продать свою долю квартиры, т.е. когда вся квартира не продаётся целиком. Оснований для продажи доли в квартире может быть несколько: жизнь под одной крышей с собственниками других долей невозможна, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, а нуждается в деньгах, и т.п.

Когда собственник решает продать долю в квартире, то он должен предложить другим собственникам выкупить свою долю. Это юристами именуется как преимущественное право покупки. Продавец доли должен письменно уведомить других сособственников о намерении продать долю за конкретную цену и условиях, и дать им месяц для принятия решения. На самом деле именно этот аспект делает так, что продажа доли в квартире становится трудным делом.

Поэтому, получите советы наших адвокатов, кому продавать и какие есть выгодные варианты.

Варианты продажи доли в квартире

1. Есть классический вариант: продать долю, получить немного денег и на что-то их потратить (немного - потому, что если это не выделенная доля или часть комнаты или квартиры, то стоит она примерно половину рыночной цены).

2. Более сложный вариант: продать долю, эти деньги применить в качестве доплаты для улучшения жилищных условий.

3. Еще более трудные, но выгодные варианты:

  • попробовать вместе с соседями (с сособственниками) продать всю квартиру, применив материнский капитал, субсидии и пр. При этом стоимость доли будет полной рыночной ценой соответствовать стоимости доли;
  • понять, есть ли заинтересованные граждане в продаваемой доле, и если - да, попробовать предложить им по завышенной цене и пр.

4. Судебный вариант с реализацией доли по рыночной цене. Причем, вариант исполнимый.

Возможно, найдутся и другие варианты продажи. Наши специалисты помогут Вам в этом.

Защита прав участников долевой собственности при нарушении преимущественного права покупки

При нарушении преимущественного права покупки собственники других долей в течение трех месяцев могут потребовать перевода на них прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Указанный трехмесячный срок исчисляется с того времени, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении его права (ст. 200 ГК РФ; п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; пп. "в" п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

При удовлетворении иска о переводе прав и обязанностей на собственников других долей договор купли-продажи доли не может быть признан недействительным. В решении суда в этом случае указывается на необходимость замены покупателя (третьего лица) на сособственника в договоре купли-продажи. Это является также основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4).

Шаг 2. Составьте договор купли-продажи и акт приема-передачи доли и удостоверьте сделку у нотариуса

Если продавец при продаже своей доли нарушил преимущественное право покупки остальных владельцев жилья, то любой из дольщиков может обратиться в суд, чтобы восстановить свое право. Законом установлен трехмесячный срок исковой давности, в течение которого владелец долевой собственности может оспорить продажу доли в общей квартире.

Этот срок начинает отсчитываться с того дня, когда один из собственников доли в общей квартире, чье право на преимущественную покупку было нарушено продавцом, узнал либо должен был узнать о факте продажи доли в общей квартире постороннему покупателю.

Какие могут возникнуть трудности при продаже доли

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Если один из собственников квартиры, находящейся в совместной собственности, продавать свою долю не хочет, другому – продавцу – придется переоформить собственность в долевую. Это можно сделать через суд. Как правило, доли признаются судом равными. Дополнительным преимуществом для увеличения доли одного из сособственников будет являться наличие несовершенных детей, престарелых родителей, инвалидов и лиц других особых категорий.

Перед тем, как начнется свободная продажа доли в квартире, продавец обязан предложить выкупить ее остальным совладельцам. Об их преимущественном праве покупки доли сказано в статье 250 ГК РФ. Цену продавец волен назначать самостоятельно, но искать других покупателей он может лишь после того, как получит отказ от всех остальных участников долевой собственности. При этом свое намерение он формулирует в письменной форме с указанием всех условий продажи. Если сособственники молчат в течение месяца, считается, что они согласны на проведение сделки без их участия.

Кроме того, всегда имеется риск, что дом, вместо сноса, попадёт под реконструкцию. В результате, вместо квартиры в новостройке Вы получите плохо отремонтированную хрущёвку ещё этак годков на 15-20. Имея намерение вложиться в долю в квартире в качестве инвестиции, лучше тщательно изучить обстановку в квартире и связываться с этим делом только в том случае, если остальные Содольщики также имеют другое жильё, и на доле не проживают фактически. В этом случае квартиру можно хотябы сдавать, а полученную прибыль делить между участниками долевой собственности. По крайней мере, это хоть как то скрасит Ваши унылые будни.

д) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве как инвестицию в недвижимость, а если Содольщики захотят продать всю квартиру, я соглашусь на продажу всей квартиры целиком и заработаю на этом денег;

Этот вариант имеет таки же особенности, как и предыдущий вариант г). Однако, если тогда речь шла об инвестиции, конечной целью которой является снос дома и получение изолированной квартиры, то в этом случае Ваше желание продать свою инвестицию совместно с другими Содольщиками и получить при этом прибыль, обуславливается одним важным фактором. Главный фактор - это цена. Купить такую долю Вы должны по правилу "идеальную цену делю на 2". Т.е. Ваша прибыль при совместной продаже всей квартиры с остальными Содольщиками, должна формироваться за счёт того, что продавец, у которого Вы покупаете долю в квартире, сильно "упал в цене". Это падение и есть Ваша будущая прибыль. Ведь создавать проблемы другим Содольщикам Вы не намерены, стало быть и расчитывать при общей продаже на что-то большее от того, что Вам полагается из размера доли, не стоит.

е) мне есть где жить, и я хочу купить долю в квартире в Москве как инвестицию в недвижимость, и склонить Содольщиков продать всю квартиру;

Это вариант для настоящего, не боящегося приключений, квартирного рейдера. Если Вы намерены склонить Содольщиков к продаже всей квартиры целиком, то должны, как отче наш, зазубрить следующее:

Ввиду указанных факторов банки имеют низкий уровень доверия к заемщикам, желающим выкупить долю у родственника, и устанавливают достаточно высокие процентные ставки по таким ипотечным кредитам.

Последствия незаконной продажи доли на квартиру

Если продавец осуществит сбыт доли до истечения месячного срока после уведомления родственников с преимущественным правом покупки, то любой из участников долевой собственности имеет право подать иск в суд.

Одним словом, комната в виде доли – это не особо ликвидный товар. Покупателя на него не так легко найти. Это можно попробовать сделать самостоятельно путём подачи частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется эту долю продавать. Однако продажа доли квартиры может так и не состояться и вы зря потеряете время.

Если обратиться к рейдерам, то они выкупят такую долю сразу, но за более низкую цену. Примерно 50-80% от стоимости аналогичной комнаты в коммуналке. Вилка цен имеет такую большую погрешность из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается много других факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника в силу его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на данный момент других предложений о продаже долей и т.д.).

б) Невозможно определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. В этом случае обращаться в агентство или искать прямого покупателя есть смысл только в случае, если продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру целиком. Такая доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Некоторые рейдеры оказывают такую услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Особенно это актуально, когда речь идет о недешевой квартире или о большом размере доли. Рейдеры в такой форме работы не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли имеет возможность значительно увеличить сумму, вырученную за свою долю. Вся технология работы рейдеров остается такой же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Только на основании доверенности тут ничего не сделаешь. Ведь рейдерам нужен доступ в квартиру, а это лишь могут осуществить собственники. Поэтому для такого плана действий нужно заключить с рейдерами договор купли-продажи, по которому они приобретут право собственности. Денег при этом они не платят, а поэтому доля остаётся в залоге у продавца.

А вообще название «рейдер» в такой ситуации приобретает хороший смысл. Ведь рейдер, по сути, не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирном противостоянии.

В данной статье вы узнали способы продажи доли в квартире. Если у вас возникают вопросы по продаже доли, то обращайтесь к нотариусу в вашем городе, мы не можем ответить всем по данным вопросам. Если вы находитесь в Челябинске, то можете обратиться к нам в офис.

Юрист агентства недвижимости «Сигма» оказывает консультации по данным вопросам, чтобы получить консультацию юриста,обращайтесь к нам в офис по адресу: город Челябинск, проспект Победы д.303/2, офис 4, остановка трамвая № 14,15,16,17,19 «ул. Молдавская».  

Наверх