» » Ндфл при продаже недвижимости
загрузка...

Ндфл при продаже недвижимости

Новые правила уплаты НДФЛ при продаже имущества

Новые правила уплаты НДФЛ при продаже имущества

Налог на доходы физических лиц в текущем году с прицелом на следующий стал едва ли не самым упоминаемым в контексте изменений налогового законодательства. В частности, последние поправки коснулись обязательной уплаты НДФЛ при продаже физлицом личного имущества. При этом далеко не все изменения вызывают восторг у налогоплательщиков. Итак, что же ждет тех, кто надумал избавиться от ценного имущества в будущем году?

В настоящее время доходы, получаемые от продажи любого имущества (в том числе и недвижимости), не облагаются ­НДФЛ в том случае, если это имущество находилось в собственности продавца три года и более. Это следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

С 1 января 2016 г. эта норма будет применяться в новой редакции. Доходы от продажи имущества, не относящегося к недвижимости, будут освобождаться от налогообложения в прежнем порядке (то есть при условии нахождения в собственности продавца не менее трех лет), а вот в отношении доходов от продажи недвижимого имущества вводятся особые правила освобождения от ­НДФЛ, установленные новой ст. 217.1 НК РФ. Из этой статьи следует, что минимальный предельный срок владения недвижимостью, при соблюдении которого доходы от ее продажи не облагаются ­НДФЛ, будет зависеть от того, как была приобретена эта недвижимость.

Трехлетний срок сохраняется для случаев, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено:

Кроме того, теперь уходить от налогов, занижая сумму сделки в договорах, будет труднее.

Согласно поправкам, если доходы от продажи объекта недвижимости оказываются меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на начало года, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то НДФЛ все равно будет взиматься с дохода именно такой величины.

Субъекты России получат право вплоть до нуля уменьшать минимальный предельный срок владения объектом и размер понижающего коэффициента к его кадастровой стоимости. Это право может применяться для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и объектов недвижимости.

Поправки вступают в силу с 1 января 2016 года и распространяются на сделки, которые будут заключены после этой даты.

2. Налоговая декларация подается в налоговую инспекцию по месту регистрации физического лица не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом, в котором получен доход.

3. Непредставление налогоплательщиком в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета, влечет взыскание штрафа в размере 5 :% суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 % указанной суммы и не менее 100 рублей.

4. Непредставление налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган в течение более 180 дней по истечении установленного законодательством о налогах срока представления такой декларации влечет взыскание штрафа в размере 30 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, и 10 % суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со181-го дня.

Обратите внимание:Исходя из вышеуказанных положений НК РФ, определение налогового статуса физического лица никак не связано с его гражданством.


Вот что пишет о порядке определения статуса физического лица в целях налогообложения НДФЛ, ФНС России в своем письме от 22.08.2012г. №ЕД-4-3/[email protected]:

«183 дня пребывания в Российской Федерации, по достижении которых физическое лицо будет признано налоговым резидентом Российской Федерации, исчисляются путем суммирования всех календарных дней, в которые физическое лицо находилось в Российской Федерации в течение 12 следующих подряд месяцев.

Налоговый статус физического лица, определяющий налогообложение его доходов, полученных за налоговый период, устанавливается по итогам налогового периода.

В случае нахождения физического лица в Российской Федерации более 183 дней в налоговом периоде такое лицо признается налоговым резидентом Российской Федерации и к доходам от продажи в данном налоговом периоде принадлежащего ему недвижимого имущества будут применяться положения п. 17.1 ст. 217 Кодекса об освобождении полученных доходов от налогообложения.

Позиция по данному вопросу согласована с Департаментом налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов Российской Федерации.

Доведите настоящее письмо до нижестоящих налоговых органов.»


Соответственно, если по итогам налогового периода, в котором продана недвижимость, налогоплательщик является налоговым резидентом и срок владения имуществом составляет 3 года и более, НДФЛ не уплачивается.


Если же в течение налогового периода физическое лицо находилось на территории РФ менее 183 дней, оно признается нерезидентом РФ и его доходы от продажи имущества подлежат обложению НДФЛ по ставке 30% в соответствии с п.3 ст.224 НК РФ.

Нужно ли предоставлять в ФНС декларацию по форме 3-НДФЛ в случае, если продается недвижимое имущество, которым налоговый резидент владеет более 3х лет?


Нет, в этом случае свои доходы физическое лицо декларировать не обязано.


Исчисление и уплату НДФЛ физические лица обязаны производить исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее трех лет, разрешается уменьшить полученный доход на сумму расходов, включая материнский капитал (разъяснения Минфина от 10.07.14 № 03-04-07/33669 приведены ФНС в письме от 22.07.14 № БС-4-11/[email protected]).Таким образом, при продаже имущества, приобретенного с использованием средств материнского капитала,которое находилось в собственности меньше трех лет, физлицо может либо воспользоваться налоговым вычетом в сумме до 1 млн рублей, либо уменьшить доход от продажи на фактические расходы, подтвержденные соответствующими документами, в том числе на сумму капитала.

Изменения, которые ожидают нас с 1 января 2016 года

НДФЛ= (3 000 000 руб. –2 500 000 руб.) х 13% = 65 000 руб.

В случае если имущество, находившееся в долевой собственности менее 3 лет, было продано как единый
объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей
распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на имущество продал свою долю, находившуюся в его собственности
по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет также в размере 1 000 000 рублей.

Если вы уменьшаете доходы на расходы, связанные с покупкой недвижимости, то вместе с декларацией вам нужно представить копии документов, подтверждающих произведенные расходы, в том числе:

  • договора о приобретении недвижимости;
  • документов, подтверждающих уплату денег при покупке недвижимости, - банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, расписка о получении продавцом денег, акт приема-передачи денег и т.п.;
  • выписки или справки из банка по уплаченным процентам по кредиту - если вы уменьшили доход на расходы по оплате процентов;
  • иных документов, которые подтверждают расходы.

Подать декларацию и документы в налоговую инспекцию можно лично, по почте или через своего представителя (п. 4 ст. 80 НК РФ). Направлять документы по почте нужно ценным письмом с описью вложения. Датой сдачи декларации в этом случае будет являться дата отправки письма (абз. 3 п. 4 ст. 80 НК РФ).

По мнению судьи, "вряд ли можно истолковать слова в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации "а также при продаже иного имущества" как означающие, что при продаже любого движимого имущества (скажем, пары голубей) надо платить с полученного дохода налог на доходы физических лиц. Это пример так называемого абсурдного истолкования, которое не может осуществляться правоприменителями. Согласно пункту 2 той же статьи законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Такая государственная регистрация предусматривается в единичных случаях".

Что же делать в тех случаях, когда гражданин продает "иное имущество", право собственности на которое не регистрировалось (кстати, это касается и пары голубей)?

Если есть документы, подтверждающие расходы, то эти суммы можно заявить в качестве имущественного налогового вычета при продаже имущества.

А если документов нет, то тогда остается лишь стандартный имущественный вычет в сумме 125 000 рублей за год!

А как же тогда можно подтвердить срок владения имуществом "три года и более"?

В случае, когда гражданин собирается декларировать доход от
продажи имущества, ему важно доказать и подтвердить сам факт
получения дохода. Для этого к самой декларации надо приложить копию
договора продажи или расписку о получении денежных средств. Также,
подтверждающим документов может служить иной платежный документ,
который покажет - какую сумму дохода получил человек при продаже.
Можно приложить одновременно и копию договора, и копию платежного
документа. Если сумма в договоре и в платежном документе совпадает,
то достаточно копии договора.

Наверх