» » Документы на продажу квартиры

Документы на продажу квартиры

Оформление покупки квартиры. Необходимые документы и порядок оформления сделки

Самостоятельная покупка квартиры – рискованное занятие в том случае, если вы не имеете соответствующего юридического образования или не покупаете ее у людей, которым можете доверять. При оформлении подавляющего числа сделок без помощи квалифицированного риелтора не обойтись, поскольку вам, скорее всего, потребуется помощь не только с формальной стороны дела, касающейся подготовки необходимых документов, но, возможно, и независимая оценка стоимости квартиры, а также правовая проверка безопасности совершаемой сделки.

Итак, рассмотрим пошаговые действия, совершаемые при покупке квартиры.

1) Местоположение - это один едва ли не основной показатель, формирующий цену квартиры. Здесь играют роль удаленность от центра, престижность района, в котором расположена квартира, и то, насколько удобно до нее добираться. Причем при продаже квартиры эконом-класса одним из решающих факторов служит близость к метро, а при продаже элитной квартиры, напротив, наличие метро не играет никакой роли – в этом случае гораздо больше ценится наличие хорошей автомобильной дороги и удобных мест для парковки. На цену квартиры влияют даже автомобильные пробки: в местах, славящихся своими заторами, при прочих равных она будет несколько ниже.

2) Инфраструктура. Отсутствие поблизости магазинов, школ, детских садов и т.п. существенно снижает стоимость квартиры.

3) Экология. Самыми экологически неблагополучными в Москве считаются юг и юго-восток города. Соответственно и цены на квартиры в этих районах в целом ниже, чем в остальных. Соседство с промзоной, железной дорогой и т.п. снижает стоимость квартиры. Близость парка, зоны отдыха – напротив, повышает цену.

4) Категория дома (панельный, кирпичный, моноблок), этаж, размер кухни, наличие лифта и телефонной линии.

Сделки с комнатами(«Квартира, Дача,
Oфис»№ 113 (1727) от 30 июня 2005)

Принципиальное отличие сделок с комнатами в коммунальных
квартирах от сделок с отдельными квартирами обусловлено наличием других комнат и
их собственников, либо нанимателей в коммунальных квартирах. Вопросы приватизации
и проведения сделок с комнатами в Москве регулируется законодательством г. Москвы
(Закон города Москвы №24 от 16 июня 1999 года). В настоящее время в Москве разрешена
приватизация отдельной комнаты в коммунальной квартире и разрешение ни иных нанимателей
(соседей), ни собственника жилищного фонда не требуется. Однако на продажу такой
комнаты согласие соседей и муниципальных структур потребуется.
Может быть три варианта:

Если вы не уверены, или не можете получить сведения о форме собственности всех площадей
в квартире от соседей, то стоит обратиться в Росрегистрацию и взять выписку, в которой
перечисляются все владельцы, собственники комнат, а также указывается наличие неприватизированных
площадей.
третий - в квартире есть и те, и другие.
все комнаты не приватизированы;
первый - все комнаты приватизированы;
Если все комнаты приватизированы
Уведомление отправляется заказным письмом с обязательным уведомлением о получении,
т.е. ваши соседи должны расписаться при его получении, и через месяц в случае их
отказа с их стороны или молчания, вы можете продавать свою комнату. Если вы не известите
ваших соседей о продаже комнаты, то любой из них, являющийся собственником доли
в квартире, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода
на него прав и обязанностей покупателя (п.3 статьи № 250 ГК РФ).
Если в вашей коммунальной квартире все комнаты
приватизированы, то соседи обладают правом преимущественной покупки вашей комнаты
(статья №250 ГК РФ), но если они не захотят им воспользоваться, вы сможете продать
свою комнату любому другому человеку (но не дешевле, чем предлагали соседям). Отказ
от права преимущественной покупки должен быть нотариально заверен. Нотариус составит
официальное уведомление, в котором излагаются все условия продажи вашей комнаты,
включая цену, а также оговаривается, что отсутствие ответа в течение месяца расценивается
как отказ от права (п. 2 статьи № 250 ГК РФ).
Если комнаты не приватизированы
Иногородние обмены совершаются только с условием равного количества въезжающих и
выезжающих лиц из города Москвы; граждане, не имеющие постоянной регистрации и не
имеющие гражданства РФ, а также лица без гражданства, не могут являться участниками
обмена.
Если вся квартира не приватизирована, вы не можете
продать свою комнату, т.к. она не является вашей собственностью и принадлежит городу.
При обмене с участием несовершеннолетних детей, их права не должны быть ущемлены
(статья 60 СК РФ). К таким обменам гарантированно повышенное внимание со стороны
бюро обмена, органов опеки, нотариусов. Государством также разработаны меры по защите
граждан так называемой группы риска, в которую входят одиноко проживающие граждане
(женщины после 55 лет, мужчины после 60), инвалиды I и II групп, лица, признанные
недееспособными или ограниченно дееспособными (статьи 26-40 ГК РФ).
И те, и другие
При продаже приватизированной комнаты и наличии
в коммунальной квартире неприватизированных площадей, приоритетным правом покупки
обладает и город, так как часть квартиры находится в муниципальной собственности,
и другие наниматели, проживающие в данной квартире. Как получить отказ от города?
Вам нужно обратиться в районную управу за разрешением на продажу комнаты третьим
лицам, и за отказом от преимущественного права покупки, как только вы получаете
эти документы, вы можете продавать свою комнату. Надо также быть готовым к тому,
что управа может потребовать согласия остальных нанимателей комнат. И, конечно,
если в квартире помимо вас есть еще собственники комнат - обязательно нужно получать
от них отказ.

ВИДЫ ДОГОВОРОВ("Недвижимость и цены" № 25 (2005 г.))
Михаил Арбенин
Как в первом, так и во втором случае сторона, которая необоснованно уклонялась от
нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить
другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Бывает, что одна из сторон уклоняется от регистрации договора. Если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется
от ее регистрации, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
регистрации сделки. Тогда сделку регистрируют в соответствии с решением суда.
Что делать, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, которая
требует нотариального удостоверения, а другая уклоняется от такого удостоверения?
В подобном случае суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее
действительной. Удостоверять у нотариуса данную операцию не нужно.
Если в соответствии с законом нотариальное удостоверение, а также регистрация необходимы,
то несоблюдение этих условий делает сделку недействительной. Такая сделка (договор)
считается ничтожной.
Какие последствия предусмотрены законом при несоблюдении нотариальной формы и требования
о регистрации договора?
В соответствии с ГК РФ обязательна государственная регистрация договора купли-продажи
жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), договора
дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ), договора аренды зданий, сооружений,
заключенного на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договора ипотеки
(п. 3 ст. 339 ГК РФ) и других. Регистрировать нужно и соглашение об изменении зарегистрированного
договора, уступку требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной
сделке.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной государственной регистрации
только в случаях, предусмотренных законом. Договор, подлежащий государственной регистрации,
считается заключенным с момента такой регистрации, если законом не предписано иное.
Если государственная регистрация договора не заявлена в законе, то он считается
заключенным и вступает в силу с момента подписания его сторонами.
Таким образом, если из закона или соглашения сторон не следует, что сделка подлежит
удостоверению нотариусом, то ее можно не удостоверять и заключать в простой письменной
форме. Напомним, что в соответствии с законом обязательному нотариальному удостоверению
подлежит договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением
(ст. 584 ГК РФ). Кроме того, нотариально удостоверять необходимо брачный договор,
завещание, в том числе завещательный отказ или завещательное возложение. Непременно
должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по
распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения
и государственной регистрации. Ранее, а точнее до 1 января 2005 года, обязательному
нотариальному удостоверению подлежал договор ипотеки. В настоящее время такого требования
не существует — договор составляют в простой письменной форме.
Сделки совершают в простой письменной форме за исключением тех, для которых предусмотрено
обязательное нотариальное удостоверение. В соответствии с ГК РФ без нотариального
удостоверения сделок не обойтись в случаях, предусмотренных законом или соглашением
сторон.
Любой договор, предметом которого является недвижимое имущество, должен существовать
в письменной форме. Это может быть простая письменная или нотариальная форма.
Формы договора и сделок
После того как третье лицо выразило намерение реализовать свое право по договору,
стороны не могут изменять или расторгать договор без согласия третьего лица.
Как правило, стороны заключают договоры в отношении друг друга. Но законом предусмотрена
возможность сделать это в пользу третьего лица. Суть такого документа, например,
сведена к тому, что стороны устанавливают следующее: должник обязан произвести исполнение
обязательства не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу.
Данное лицо вправе требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.
Но если третье лицо откажется от права, предоставленного ему договором, то кредитор
вправе воспользоваться им, если это не противоречит закону или договору.
Договор в пользу третьего лица
В том случае, если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется
от подписания основного, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении
заключить договор. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от оформления
основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Помимо этого в предварительном договоре должно быть помечено, в какой срок стороны
берутся заключить основной договор. Если такой срок не обозначен, то основной договор
подлежит заключению в течение года с момента появления предварительного.
До подписания основного договора стороны вправе заключить предварительный договор.
В этом документе они обязуются заключить в будущем основной договор на предварительно
предусмотренных условиях. В предварительном договоре необходимо указывать предмет
и существенные условия основного договора. Существенными являются условия о предмете
договора, а также условия, которые названы в законе или других правовых актах как
существенные для данного вида документа.
Предварительный и основной договоры
Так, к возмездному договору относится договор купли-продажи, мены. Классическим
примером безвозмездного договора может служить договор дарения.
Договор называется безвозмездным, если одна сторона обязуется предоставить что‑либо
второй стороне без получения от нее платы или другого встречного предоставления.
Договор считается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания этого
документа не вытекает иное.
В соответствии с ГК РФ возмездным называют договор, по которому одна из сторон должна
получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей.
Возмездные и безвозмездные договоры
Сделки без отчуждения направлены на передачу недвижимого имущества в пользование
или в залог и тем самым порождают не прекращение, а ограничение права. Завершаются
они заключением договоров об ипотеке, аренды недвижимого имущества без дальнейшего
выкупа, субаренды.
Сделки об отчуждении недвижимого имущества направлены на передачу недвижимости в
собственность другой стороне. В этом случае заключают следующие договоры: купли-продажи;
аренды с выкупом, мены, дарения; ренты с передачей недвижимости под выплату ренты,
в том числе договор пожизненного содержания с иждивением.
Договоры с отчуждением и без такового
Разновидностей договоров, предметом которых является недвижимое имущество, немало.
Это договор купли-продажи, дарения, аренды, мены и пр. Любая сделка, которая может
быть односторонней, двухсторонней и многосторонней, завершается заключением договора.
Односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо выражение воли
одной стороны (например, завещание), двухсторонней и многосторонней — та, для которой
требуется выражение воли двух, трех или более сторон. Рассмотрим основные виды договоров.

.Выписывать генеральную доверенность на приватизацию и продажу не желательно
вообще в принципе, даже на близкого родственника, не говоря уже о человеке, которого
Вы не знаете. В Вашем случае, может имееться в виду "генеральная доверенность на
приватизацию". То есть, по этой доверенности представитель имеет право совершать
от имени доверителя все необходимые для приватизации действия, подавать заявления,
собирать справки, сдавать и получать документы в том числе. Угрозы такая доверенность,
по большому счету, не несёт: приватизировать квартиру имеют право только те, кто
в ней проживают, поэтому приватизировать квартиру на кого-то еще агент не может.
Но, в принципе, слово "генеральная" в отношении доверенности на приватизацию, не
несет в себе смысловой нагрузки и является лишним. Генеральная же доверенность на
управление недвижимостью(или, это еще может выглядеть как доверенность на представление
всех ваших интересов) может нести в себе потенциальную угрозу: по этой доверенности
представитель может не только заниматься подготовкой сделки, но и совершать сделки
от имени доверителя, а также, получать деньги по этим сделкам, заниматься вопросами
выписки и т.п. Однако, как бы не называлась доверенность, совершать представитель
по ней может только те действия, которые прямо предусмотрены в доверенности (если
там, например, будет указано "имеет право сдавать в аренду, подписывать договоры"
и т.д., это будет означать, что представитель может ТОЛЬКО сдавать в аренду, и подписывать
СООТВЕТСТВУЮЩИЕ договоры, продать квартиру он не сможет. Поэтому, при подписании
доверенности, нужно внимательно отнестись к тому, что именно доверяется. Можно,
например, указать только, что представитель имеет право заниматься подготовкой документов
для совершения сделки, в связи с чем быть представителем в различных инстанциях
и фирмах, но при этом, не может совершать сделки, и т.п. Вообще, выдавать генеральные
доверенности, каким бы известным и "приличным" не было агентство, как я уже сказала,
крайне не рекомендуется, и делать это Вы совсем не обязаны и не должны, даже если
хотите, чтобы агент представлял Ваши интересыПриватизирую квартиру, в которой прописаны я
и двое несовершеннолетних. Физически этим занимается представитель агентства недвижимости
(приватизация только часть сделки). Меня попросили выписать ГЕНЕРАЛЬНУЮ доверенность.
Вопрос: могу ли (должна ли) я ее выписывать и могут ли за этим последовать какие-либо
неприятности (агнетство приличное, известное).

свидетельство о регистрации права на квартиру

Итак, рассмотри подробно перечень документов, наличие которых обязательно при продаже квартиры:

Особенность договора купли-продажи квартиры - в нем должны быть указаны все лица, которые имеют право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированы в ней).

Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

- сделки по отчуждению квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;

- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Обратите внимание!

Нотариальное удостоверение договора облагается государственной пошлиной, размер которой зависит от стоимости имущества (пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; Письмо ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3).

7) Выписки из домовых книг на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники), копии финансовых лицевых счетов на все жилые помещения, участвующие в сделке (только подлинники) или Единый Жилищьный Документ (ЕЖД)

8) Справки о задолженности из ЕИРЦ на все жилые помещения, участвующие в сделке (не обязательно).

    * За дополнительной информацией обращайтесь, мы вам всегда поможем.

в интернете, в газетах ( в том числе и местного значения), а также вывесить ( при возможности) рекламное объявление на окнах квартиры и отвечать на полученные звонки.максимальное количество объявлений Дать 3)

На этом этапе Вам надо быть внимательным, поскольку именно в предварительном договоре купли продажи квартиры указываются все существенные условия сделки купли-продажи. Вам одновременно надо принять решение – берете ли Вы аванс или задаток ( в случае, если  спрос на квартиру невелик,  Вам выгоднее заключить предварительный договор купли продажи квартиры на условиях получения задатка, а если интерес покупателей к квартире большой, для Вас выгоднее взять аванс, который без потерь можно вернуть, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи)..  договор купли-продажи квартиры После того, как Вы нашли потенциального покупателя, Вы заключаете с ним на начальном этапе предварительный4)

согласие органов опеки и попечительства.. Этот этап по договоренности с покупателем можно совершить и до и после государственной регистрации договора. В случае необходимости, на данном этапе получаетсяСнятие с регистрации 5)

– справок из наркологического и психоневрологического диспансеров, согласие супруга на совершение сделок, выписки из домовой книги, выписки из финансово-лицевого счета, технический (кадастровый) паспорт на квартиру ( в случае необходимости).Получение необходимых для покупателя документов6)

) в банке, в котором планируется проведение сделки.аккредитива ( или согласование условий ячейки с покупателем, бронирование Согласование текста основного договора7)

О чем говорит этот документ? ЕГРП содержит данные о назначении недвижимости, ее адрес, кадастровый номер, сведения о правообладателе. Но эти данные можно найти и в других документах на квартиру, а покупателя из выписки ЕГРП, скорее всего будут интересовать данные о всех действующих и прекращенных правах на квартиру, история перехода прав на квартиру, наличие у данной квартиры обременений, арестов, правопритязаний, заявленных в судебном порядке требований на нее.

Выписка из ЕГРП, это не обязательный документ, а скорее информационный, который помогает покупателю и всем заинтересованным лицам удостовериться, что покупаемая квартира свободна от каких-либо обременений или судебных тяжб, и у нее нет других правообладателей.

Для получения выписки необходимо обратиться в Росреестр. Так же, с 2010 года, заказать выписку из ЕГРП можно электронно, через интернет.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам

Данная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам для совершения сделки не требуется, но покупатель может ее потребовать. Для чистоты сделки и согласования между покупателем и продавцом того, что между ними нет никаких претензий, эта справка необходима.

Если расчет за продаваемую квартиру был совершен в сто процентном объеме до подачи документов на государственную регистрацию и это отражено в договоре купли-продажи, то такая сделка будет регистрироваться 30 дней. Т.е. через месяц Вы - продавец, и покупатель смогут забрать документы из регистрационной палаты. В противном случае, сделка будет зарегистрирована всего за 5 дней.

Наверх