» » Будут ли расти цены на квартиры

Будут ли расти цены на квартиры

Стоит ли покупать квартиру сейчас?

Ситуация на рынке недвижимости – это первое, что необходимо изучить человеку, решившемуся на покупку квартиру. На цены влияют и курсы валют, и время года, и даже праздники. Анализ рынка жилья поможет понять, покупать ли сейчас квартиру, или стоит немного выждать. Что следует учитывать перед тем, как приступить к активным действиям? На что необходимо обратить внимание, анализируя рынок жилья?

Динамика цен на недвижимость в кризис

На ситуацию на рынке недвижимости оказывают влияние множество факторов – как макроэкономических, так и сезонных. На цены влияет экономическая ситуация в стране и мире, геополитическая обстановка, колебание курсов валют. В непростой ситуации оказывается человек, решивший купить квартиру в кризис. Разобраться с тем, как вести себя покупателю жилья в ожидании или в разгар экономических потрясений, поможет история предыдущих кризисов.

Эксперты поделились с порталом "РБК-Недвижимость" своими прогнозами развития рынка недвижимости в Московском регионе

Жилье

Евгений Редькин, генеральный директор компании "Реалист":

- В 2015г. объемы сделок на рынке могут существенно сократиться. В том числе усугубят ситуацию и растущие ставки по ипотеке. В 2014г. доля ипотечных покупателей на рынке недвижимости экономсегмента составляла до 50%. Очевидно, что в связи с повышением ставок этот финансовый инструмент станет малодоступным для большинства покупателей. Если все же для приобретения жилья необходим ипотечный кредит, то в сложившейся экономической ситуации необходимо быть уверенным в стабильности своего финансового положения в долгосрочной перспективе.

Причины роста цен на недвижимость

Такое увеличение ставок экспертами прогнозируются при взвешенной и последовательной политике государства при усилении гарантий банков на законодательном уровне. Соответственно, повышение ставок по кредитам влияет на рост цен на недвижимость. Однако, о значительном увеличении цен на недвижимость говорить не стоит.

Нас интересует как будет меняться численность каждой группы, а за ним спрос с предложением на жилье в грядущие годы.

Возьмем данные по возрастной структуре с переписи 2009 г. по г. Москва и Московской области. Предположим, что в ближнем Подмосковье живет ½ часть всего населения Московской области. Не забудем и о мигрантах – предположим, что каждый год в Москву приезжает 50 тыс. человек.

Получится такая демографическая картина:

На ней очень хорошо заметно, что:

  1. Количество людей в возрасте от 25 до 35 будет быстро сокращаться в ближайшие 10 лет (с 3 млн. чел. в 2014 до 1.8 млн. чел. в 2024), в результате чего резко упадет спрос на малогабаритное и низкокачественное жилье.
  2. Те кому сейчас 25-35 станут старше и солиднее: количество 35-45 летних покупателей вырастет почти на 0.5 млн. человек:
    • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
    • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
    • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
    • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  3. Количество людей 45-55 лет также будет плавно увеличиваться:
    • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
    • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
    • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
    • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
    • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  4. Группа в возрасте от 70-80 лет будет расти:
    • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
    • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
    • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
    • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.
  • они готовы взять ипотеку и/или продать свое первое жилье, чтобы купить квартиру большей площади в хорошем районе рядом с престижной школой
  • особенно увеличение площади будет актуально тем у кого 2 и больше детей
  • эта группа покупателей платежеспособна и готова на большие жертвы для исполнения своей мечты.
  • пик спроса с их стороны придётся на 2018-2023 гг.
  • их дети будут подрастать и готовятся покинуть родные гнезда — то есть новых площадей для проживания им не нужно
  • но если есть средства, то люди из этой группы могут задуматься о приобретение жилья детям на будущее
  • для них самих впрочем переезд в новую квартиру неактуален — уже обжились, привыкли к району и соседям
  • душа потянется на подмосковные просторы, тем более что до пенсии далеко, а на курорты каждые выходные не наездишься
  • в результате вырастет спрос на Подмосковные участки и дома — пик придется где-то на 2030 год.
  • с их смертью, будет в основном пополняться рынок малогабаритной и низкокачественной недвижимости в сталинках/хрущевках/брежневках в том числе в хороших районах
  • дети умерших либо продадут их квартиры, либо туда заедут внуки, либо жилье будет сдаваться в аренду
  • это повлечет увеличение арендного предложение и снижение цен на аренду и старое жилье
  • частично этот процесс коснется и более нового жилья, так как часть людей успели переселить в более новые дома.

Продажа квартир в строящихся объектах может осуществляться на любой стадии возведения — от котлована до полностью достроенного и сданного дома. И в зависимости от готовности здания цена на квадратные метры растет. Получается, что купить в определенный период времени можно как недорогое жилье (на начальной стадии), так и более дорогое (почти готовое).

В связи с кризисным состоянием экономики количество новых объектов будет сокращаться. Те дома, которые начали строиться в 2014 году, либо перейдут к завершающему этапу (а значит, цены повысятся), либо заморозятся (и продажи прекратятся). В результате на рынке первичной недвижимости большая часть квартир будет находиться на высокой стадии готовности — отсюда и вытекает повышение средней цены.

Стоимость квартир в новостройках не будет падать и из-за ограниченного предложения, особенно на однокомнатные квартиры и студии. Так как новые дома закладываться практически не будут, то, по мнению экспертов, уже к лету малогабаритных квартир в продаже практически не останется. Поэтому у продавцов повода снижать цены не будет.

Данный объем не просто реализовать по текущим ценам, с учетом того, что около 70 % сделок приходило с помощь ипотеки. Поэтому вероятней всего, застройщики будут вынуждены снизить их стоимость.

Какая недвижимость будет наименее подвержена колебанию цен?

Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир Квартир»:

Как и в прошлый кризис, рынок расслоится. Ликвидное предложение – квартиры в районах с хорошей транспортной доступностью, с возможностью парковки, и особенно квартиры у метро останутся «на плаву» - дешеветь они если и будут, то минимально. Квартиры в районах с загруженным трафиком, в зоне платной парковки, либо далеко от метро, в старом фонде, неблагоприятном окружении, с неудобными планировками, плохим видом из окна будут дешеветь сильнее. Насколько – зависит от глубины и продолжительности предстоящего кризиса.

Уменьшатся ли объемы ввода жилья на рынок?

Вячеслав Антропов, директор по развитию Contact Real Estate:


Тот факт, что в 2014 г. активизация рынка не сопровождалась ценовым приростом, говорит о серьезных проблемах с платежеспособностью покупателей. Продавцы с удовольствием бы проиндексировали цены на недвижимость по доллару, однако доходы покупателей – в большинстве случаев рублевые – не в состоянии угнаться за ростом курса американской валюты. Рост зарплат в коммерческом секторе фактически прекратился уже несколько лет назад, падает и доступность ипотеки (согласно подсчетам рейтингового агентства Moody’s, удорожание кредитов из-за повышения Центробанком ключевой ставки с 5,5% до 7,5% практически лишит граждан со среднестатистической зарплатой возможности брать ипотеку). В результате люди вынуждены покупать даже не столько то жилье, которое им действительно нужно, сколько то, на которое хватает денег. В этом плане ситуация в корне отличается от докризисных времен, когда доходы населения росли не по дням, а по часам, а банки предлагали кредиты с нулевым первоначальным взносом.

Очевидно, что этот сервис не применим для построения долгосрочных прогнозов. Однако в большинстве случаев бывает достаточно понимать примерные тренды цен квартир на протяжении сделок купли-продажи или обмена, которые длятся в среднем около двух месяцев. Например, подбирая себе квартиру достаточно знать, что пока вы продаете прежнее жилье, цена новой квартиры будет расти примерно на три тысячи долларов в месяц. А значит, если продажа займет порядка двух месяцев, то вам понадобится дополнительно еще около шести тысяч долларов. Или же, наоборот, если вы знаете, что цена желаемой квартиры падает примерно на две тысячи долларов в месяц, а вам не хватает пяти тысяч, то надо подождать примерно два с половиной месяца. Но нередко оказывается, что за два-три месяца цена желаемой квартиры практически не изменится, и это тоже важная информация.

- Если строящийся жилой комплекс не аккредитован ни в одном из крупных банков — это тоже повод задуматься.


Рост цен возможен по двум причинам:


  • во-первых, как мы уже говорили ранее, произошедший рост цен на московские квартиры вполне сопоставим с инфляцией, а инфляция - продолжается, а потому какой-то рост будет исключительно из-за инфляции;

  • во-вторых, очень даже значительный рост цен на жилье возможен благодаря кредитам.


Более чем десятилетний опыт работы с недвижимостью позволяет делать достаточно точные прогнозы. Хотя я - не пророк, а обычный живой человек, а потому могу и ошибаться. Ошибаюсь я или нет - время покажет.

Наверх